离开冯仑的日子

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自从“地产思想家”冯仑抽身而去之后，万通发展（600246.SH）就消失于地产行业的主流视线之中。似乎只有北京东三环旁CBD核心区Z3地块时而忙碌的工地，还在向中国地产业提示着王忆会时代的万通依然存在。

王忆会与冯仑是老相识。他们共事的起点至少可以追溯到先锋股份时代。先锋股份2000年上市，2007年更名为万通地产，这是冯仑主政的时代。2016年，冯仑开始抽身，王忆会入主。四年之后，已经是王忆会主政的万通地产再度更名，叫做万通发展。

“王忆会有自己的战略判断，房地产已经不是主战场了，剩下的除了Z3地块，都是一些很老的尾盘，北京、天津、杭州都有，2023年上半年卖了1个多亿。”一位熟悉万通的朋友告诉攸克君，一般人很难想象，像北京天竺新新家园这种上古时代的楼盘，到了2023年居然还有房子没卖完。

至于命运多舛的CBD核心区Z3地块，到现在还是个“吞金兽”。这个地块已经高度金融化，各路资金方出入其中。各方信息源向我们证实，至少到2023年6月，Z3地块还没有拿到任何一笔银行贷款，全靠股东资金投入，“日常经营的流动资金都需要补充”。

“去年有一次金通港就找股东借2000万，用于维持日常运营，”一位资金方的朋友说。金通港是简称，全名是北京金通港房地产开发有限公司（下称金通港），是Z3地块开发的公司实体。

这家公司股权结构复杂，上市公司万通发展只是参股股东，借款按照持股比例分配。万通发展借给金通港的钱利息不低，达到或者超过10%，有一部分的利率超过15%。如此情况下，无论哪一家股东，都不会指望Z3地块在短期内能带来直接收益。

至于其他，就是尾盘了。北京有两个，万通怀柔新新家园和天竺新新家园。天津有两个项目，中新生态城的万通新新艺墅和空港经济区的万通金府国际。此外，杭州还有两个项目，成都也有一个项目。除此以外，就是在北京天津杭州等地的持有型物业带来的租金收益了。

这大都是冯仑时代留下的“家底”，除了Z3地块，于当今的万通发展都已没有太大战略层面的意义。看看销售面积就知道了，2023年上半年，万通发展的房地产业务销售面积只有区区8300平方米，没有写错，就是8300平方米。

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这几年，万通发展的股东结构变化不少，各路股东进进出出，增持减持的频率也不算低。但是，2021年时在前十大股东中出现的一家公司，却没有引起太大的注意。这是一个有限合伙企业，名叫宁波阡誓企业管理合伙企业（有限合伙），简称宁波阡誓。

也许是持有上市公司股权的各类有限合伙企业太多，宁波阡誓被有意无意地隐藏了起来。穿透之后，宁波阡誓的真正持有者是商汤科技（00020.HK），它一度是中国AI领域的明星公司，被投行冠以中国AI四小龙之首。

“当时的这种持股结构，也是有战略层面考虑的，仅仅考虑财务层面的问题，商汤没有必要拿万通发展的股权。”一位了解情况的朋友说。

实际上，在更早之前，万通发展就和商汤科技有战略层面的关联。“在商汤科技香港上市之前，万通发展就通过一个基金投进去了，相当于在PE环节就入了股。”商汤科技于2021年在香港上市，当时万通发展在账面上赚了一笔。

上述朋友说，此后万通发展一直持有商汤科技的股权，虽然上市后商汤股价持续下跌（3月25日收于0.78港元，不及其最高价的十分之一），但万通发展始终没有“清仓”。这也是有战略层面的考虑。这个所谓战略层面的考虑，就是王忆会主政之后的万通发展，准备“推开地产，拥抱科技”，持股商汤，就是这种战略考虑的某种标记。

2021年，万通发展看起来还比较“平常”，与冯仑时代没有太大的变化，主要的业务版块还是房地产，充其量把城市更新作为了新一项新业务独立摆了出来，成立了米贝商业、万通创新文化产业发展等几个商业运营、文化娱乐领域的公司，运营城市更新项目。

除此之外，也许是在商汤科技的投资上尝到了甜头，万通发展还把募资成立或参与产业投资基金作为一个新的业务方向，这些基金的投向之一，就是新科技。

“万通原来就做房地产金融，相当于把这方面的资源和业务转过来做新科技、新消费领域的产业投资基金，一个行外企业想进入科创这个领域，这是一条路，要不接触不到项目，最好还是和有科创领域投资经验的机构一起合作，要不接触到的很可能是骗子项目。”一位曾与万通发展有过合作的投资界人士说。

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“大概是2022年的时候，公司对于房地产业务的说法就变了，开始提‘确保为公司战略转型提供成规模的资金支持’。”一位曾在万通发展工作过的朋友说，领导在讲解工作重点的时候，对房地产业务还开始用“收尾”、“收缩”这种词，“当然，我们都知道，那一年地产业务的业绩会非常差。”他说。

那一年，万通发展归属上市公司股东净利润亏损超过3.2亿元，营业收入下降了近50%。万通发展也逐渐把新业务方向推到了前台，那就是信息和通讯科技。那一段时间，万通发展自己成立了通信研究院，成为了国家信息中心数字中国研究院常务副理事长单位。

即便在当时，不少万通发展的员工都还认为这是某种为了转型而必须做的规定动作，象征意义大于实质意义。直到那一年7月，万通发展通过增资的方式控股了一家名叫知融科技的公司，大部分员工才意识到战略转型真的开始了。

这家公司是专门做毫米波雷达产业链上技术的，它的客户包括一众知名科技企业，很多技术和产品会被运用到卫星互联网技术当中。尽管这一业务的营收规模还有待成长，但万通发展终归开始迈入科技领域，算是“做实”了转型。

更大的手笔是在一年之后。2023年11月，万通发展准备收购一家名为索尔思光电的公司不低于51%的股权，从而达到控股这家公司的目的。这家公司的目前估值约为6.2亿美元，主要从事光通信的研发和生产业务。按照这个估值以及取得不少于51%股权的目标，这将构成重大资产重组，完成收购之后，万通发展从业务角度而言，“就是另一家公司了”。

万通发展已经先购买了这家公司价值5000万美元的可转债，待交易全部完成之后转为股权。5000万美元约合4亿多人民币，与万通发展2022年全年的营收水平相当，此时，万通发展的员工们应该彻底明白“确保为公司战略转型提供成规模的资金支持”的真正意义所在了。

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可能导致“万通发展在业务上变成另外一家公司”的这项交易，从接触到决策所用时间很短，可能只用了一个多月的时间。王忆会主政的万通发展似乎刻意诠释了重大商业机会的稍纵即逝。

与索尔思光电的初步接洽，应该就是在2023年10月初，据说是刚放完十一长假双方就进行了初次接触。这次见面是在线下进行的，除了万通发展和索尔思之外，还有中介机构。初次接触后，万通发展就开始在内部讨论相关收购问题。

这其中还有波折。“中间这个交易一度已经没有机会了。”一位了解情况的朋友说。11月初的时候，索尔思获得了第三方的融资，使得万通发展的交易一度搁浅。不过，由于多方因素的共同作用，在11月中旬双方又恢复了接触，最终在11月下旬形成意向。

万通发展内部并非没有反对意见，在董事会上，有两位董事投出了反对票，但依靠在董事会中赞成票的优势，交易在董事会层面仍然得以通过。

在董事会中投出反对票的董事之一是鲜燚。了解情况的朋友说，在董事会中，他代表普洛斯，他的另一个身份是普洛斯中国的首席财务官。2019年3月，普洛斯入股其时尚未更名的万通地产，成为王忆会主政时代重要的战略投资者之一，这笔交易当时价值8.21亿元。

万通发展在通讯、信息科技方面采取的一系列剧烈动作之后，作为普洛斯持股平台 GLP选择用脚投票表达自己的意见。2024年1月，GLP减持不超过1%万通发展股权。

至于原因，几位朋友明确告诉我们，就是缘于万通股份业务方向的转型，GLP虽然选择“尊重”，但也还是选择了“减持”，尽管通讯、5G、卫星互联网等都是资本市场认可，发展前景可期的产业，相当长时间以来，万通发展的股价也多少证明了这一点，但战投毕竟不是财务投资者，不是只有财务回报就能交待过去的。

对于一家股份制公司而言，转型很可能导致原有股东态度的变化，尤其是战略投资者。“战投是在公司的战略方向上有共识才投进来的，如果后来公司的战略变化了，和当初投进来的时候不一样了，那么，战投就有用脚投票的可能。”一位投行的朋友分析。

龙年春节之前，万通发展的董事会进行了改组。钱劲舟进入了董事会，并出任总裁。这是一位精英海归，在MIT念的硕士，在人工智能、数字化、科技方面都有不错的履历。很显然，“推开”地产，拥抱科技的万通股份，在决策层要有懂技术的人。

转型很难，但有的时候，转型就是“换人”。