[摘要] 在商品房买卖的过程中，由于面积问题所引发的纠纷向来不少。近期，本报就接到多个项目底商业主反映，交房时与购买协议上的房屋面积严重不符，误差甚至超过20%，还需补交面积变化产生的各项费用，业主表示很难接受。
在商品房买卖的过程中，由于面积问题所引发的纠纷向来不少。近期，本报就接到多个项目底商业主反映，交房时与购买协议上的房屋面积严重不符，误差甚至超过20%，还需补交面积变化产生的各项费用，业主表示很难接受。
到底是什么原因导致面积产生如此大的误差？遇到此种问题，开发商会采取怎样的方式解决？业主又该怎样维护自己的权益？本期楼市观潮针对底商面积误差问题汇集业主心声，通过采访业内人士、住建局测绘大队办公室及河北达公律师事务所律师，对交房面积产生误差问题进行多角度剖析，试图揭开底商面积变化之谜。
近期，多个房地产项目底商业主反映，交房时遭遇底商面积与合同严重不符，多出10至40平米不等的面积，还要补交十几万至几十万的购房费用。究竟是开发商的“合同陷阱”，是国家测绘标准发生改变导致，还是另有其因？
业主反映交房时底商面积变大，高额差价难接受
近日，本报接到多个项目底商业主纷纷反映，底商面积与购房时所签订的购房协议面积有误差。面积大了，开发商要求业主补交房款，购房者不仅要为多出来的公摊面积买单，将来还会为各种长年所需缴纳的物业费、采暖费而增加开销，面对凭空多出来的巨额费用，业主们纷纷表示很难接受。
面积多出40平米需补交50万余元
2011年王先生购买了向阳大街与复兴路交口附近一处233.31平米底商，购房时售楼部工作人员向王先生承诺底商无公摊。可2013年王先生到售楼部领取新房钥匙时却被告知，购买的底商面积多出来40多平米，需要补交房款及后续相关费用近50万元。王先生说，听到这个消息，自己都惊傻了。
但令王先生不理解的是，购房协议上明明写着面积为233.31平米，交房时怎么会变成272.38平米？售楼部工作人员解释称，由于国家测量政策有变，公摊计算方式发生变化，才导致了面积变更。对于多出来的巨额费用，王先生表示不能接受，但如果选择退房，两年的利息算起来也是一笔不小的数目。因此，衡量再三，王先生与开发商进行沟通后，暂时按照原面积数交了契税、物业费等后续费用，领取了新房钥匙。
公摊骤然变大疑为合同陷阱
张女士于2012年12月份购买了乐凯北大街与北二环附近一处底商，并签订了《商品房买卖协议书》，协议书中标明底商建筑面积为103.06平米。2013年年底新房交工时，张女士被告知需要补交房款及其他费用共计21万余元，原因是实测面积变大，套外分摊面积系数由5%变成了20%，如果业主不交钱就不能领取新房钥匙。
2013年11月，开发商与张女士签订了《商品房预售合同》，合同规定，建筑面积共103.06平米，其中套内建筑面积98.51平米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为4.55平米。张女士说，事先并没接到关于公摊变化的通知，而且购房时楼房主体结构已经结顶，二次结构正在施工，底商套内面积已经定型，套外分摊面积应该不会有大的变动。
在正式的购房合同中，涉及“面积差异及面积差异处理”会有两个选项供业主选择，分别为“以实测面积为准，多退少补”以及“按照国家规定面积误差比3%来承担相应责任”。但在前期开发商与业主签订购房协议时，直接将面积差异问题处理方式规定为“最终面积以实测面积为准，多退少补”，并没有给业主提供另一个选项。于是“多退少补”就会在正式合同中被默认为业主自愿选择的面积误差处理方式，“很多人对相关政策不了解，一般也都不会注意这项规定，开发商故意玩儿文字游戏，这是合同陷阱，就是想多收业主钱”。
业内人士爆料测绘政策变化或是主因
针对业主反映的底商面积突然增大或缩小的问题，记者联系采访了一位房地产业内人士。该业内人士告诉记者，交房时面积发生改变的情况，各项目多多少少都存在，至于近期多个项目出现的底商面积暴涨，可能有多个原因导致。
据介绍，项目在设计之初，开发商会进行内部测算，再向测绘部门申请预测，面积一般不会有大的误差。但部分开发企业为了省测算费，请私人测绘或直接省略这一环节，导致最终与测绘部门测算的面积“冲突”。另外，各开发企业聘请的设计方不同，测绘标准和测量仪器不同，也会导致最终与测绘部门测算的面积“冲突”。但“这些都是小误差，不会出现如此大的变化。”该业内人士表示。
据其透露，测绘政策变化或许才是底商面积暴涨的主要原因。2011年以前，对于商住楼，电梯、楼梯等公摊由住宅部分住户共同分摊，底商只承担本层公摊部分。而根据测绘部门的相关规定，2011年以后开工建设的项目，底商除承担本层公摊外，还需要承担整栋楼的公摊，即楼上住宅部分的电梯、楼梯等。如此一来，底商使用面积虽然并未增加，但由于公摊承担范围发生变化，导致交房时面积与购房时出现大的误差。不过，办理产权证时，登记面积为实测面积，即包括公摊在内的总建筑面积，因此，底商业主需补交相应房款。
此外，该业内人士还透露，虽然测绘计算方式发生改变，但目前并没有正式的政策公布，涉及到面积变化，相关部门也没有做出相应的指导处理意见，因此在实际交房过程中，发生这种情况，各开发商只能“各想各招”。
这位业内人士同时坦言，公摊承担范围发生变化，开发商也需要退还住宅区业主部分费用，如果商铺业主不补交相应房款，对于开发商而言“只能哑巴吃黄连”。
测绘队测量规范未改变，建议开发商申请预测
3月18日，记者就交房时面积“暴涨”问题采访了保定住建局测绘队办公室李主任。李主任告诉记者，国家房产测量规范近年并没有大规模的变化和调整，目前执行的仍是2000年开始实施的测量标准，各省、市执行过程中随时随刻都会有一些变化，但也只是一些细微的变动，因此也不会出现大的面积误差。
对于业主反映的交房过程中面积出现较大误差，李主任说，测绘属于技术性工作，具体操作规范细则不方便透露，但产权登记面积是以测绘大队的实测面积为准。测绘大队所提供数据都是按照国家、省市一些相关文件规定进行测量计算的，且测绘大队只对自己测算的数据负有法律责任，至于开发商在销售过程中提供的面积，李主任表示并不清楚其测算方式，因此两个面积不能做比较。
李主任表示，开发商对楼盘进行销售前可以提出申请，由测绘大队对图纸进行预测。一般预测面积与最终实测面积相差不会太大，能一定程度上避免后期交房中面积误差过大引起的纠纷问题。不过，向测绘大队提出预测申请没有强制性，开发商有自愿选择的权利。如果最终结果误差较大，业主可以申请复测。
开发商处理方式各不同，积极应对是良策
就底商面积变化，各开发商如何解决？是完全由业主承担还是与业主共同分担，亦或搁置争议？对此，记者采访了上文中涉及面积变化的小区开发商，探寻解决问题可参考的途径。
多家开发企业在接受采访时表示，不管是何原因导致，面积误差问题在行业内确实存在，而且越来越突出，目前等待政策给出明确指导是一方面，更重要的还是当下如何更好地处理好问题。
在记者采访中，对于面积骤然变大的问题，一家开发商负责人列出了三种解决途径：（1）按照合同约定及公司规定补款作为房款的一部分应及时缴清，但考虑业主实际情况，开发商允许业主进行分期付款（应补交部分房款在本年内分三期交齐）；（2）如果业主对该商品房不满，开发商允许其按照合同约定退房；（3）如果业主不退房，开发商可协助其将商品房进行转让，因转让所得盈利归业主所有。
也有开发商对此问题进行了搁置争议，先将房屋交付业主使用。某项目负责人称，由于国家测量政策有变，以前不用底商承担的公摊现在都分到了商铺的头上，导致这部分底商需要补交房款。可底商业主认为，自己不使用楼上电梯、楼梯等公用面积，为何要承担相应公摊，不愿意补交这部分房款。因此，这个问题存在很大争议，一时半会儿也解决不了。如果业主不补交房款就不给业主钥匙的话，房屋一直闲置着也是一种损失。与其这样，不如让业主领了钥匙先用着，后期办理产权证的时候业主再补交相应房款也不迟，也许那时候能有更好的解决办法。
律师支招业主可按合同约定主张权利
对于交房过程中房屋面积误差问题，河北达公律师事务所邱聪沛律师做出了详细解答。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如果合同未作约定的，可按《商品房销售管理办法》中的相关原则处理：面积误差比值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；面积误差比值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
此外，合同面积和实测面积的误差超过3%的，业主可以和开发商解除购房合同。在这种情况下，会涉及到一个违约的问题，购房合同如果解除的话，要看基于谁的原因造成购房合同不能履行。这就要看当初业主所签订的购房合同细则，如果业主选择的是按实测面积多退少补，那就按照合同履行；如果，业主选择的是按法律规定的文件执行，那就按国家法律执行，房屋面积误差超出了3%就可以解除购房合同。
大家说房屋面积出现误差，你会怎么办？
市民李女士：既然国家有明文规定，公摊在3%以内是属于正常误差范围，那么就应该按照这个规定来算。如果面积误差在3%以内的由业主支付相关费用，很正常；如果误差超出了3%就应该由开发商来承担。
市民张女士：买房是有风险，但风险应该开发商与业主共担。虽然合同中有规定，最终面积以实测面积为准，多退少补，但如果开发商最终交付的房屋面积超出的太多，十几平米甚至二十几平米的都有，这种情况下再让业主一方来承担所有尾款就不合理了。
我觉得应该开发商承担一部分，业主承担一部分，具体比例依据超出面积多少来定。
市民赵先生：既然付了钱买了底商就是想要用的，不是为了后期和开发商争执闹纠纷的，所以还是本着各退一步，解决问题为主。退房对于业主来说很不划算，就算退了利息，白白等上一两年也是一种损失。走法律诉讼程序耗时耗力，于二者都不是什么好办法，所以还是协商为主。
就底商面积暴涨之谜，本报记者将继续跟踪报道。如果您遇到此类问题或有此方面的消息，欢迎致电本报房产热线4445522反映。
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