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政策调控正本清源楼市告别丛林时代

四川日报   2015-04-09 09:34

[摘要] 忽如一夜春风来,利好政策尽出台,调控开始正本清源,楼市将告别丛林时代

□姜必刚

忽如一夜春风来,利好政策尽出台,调控开始正本清源,楼市将告别丛林时代——

3月30日,央行、住建部、银监会联合发布房贷新政,二套房贷首付比例降至四成,相比之前下降了三成。这对于想改善住房的普通家庭来说,按揭购买二套房的门槛大大降低。同时,对楼盘滞销开发商,以及库存量高居不下的地方政府来说,新政策也是巨大的利好消息,一方面有利于释放潜在购买力,另一方面有利于去库存,甚至会进一步促进存量土地开发,带动土地交易止跌回升,如果能出现这样的结局,真是“皆大欢喜”。

利好消息不止于买房,还有利于卖房。与房贷新政同步,财政部将个人住房转让营业税免征期从5年恢复至2年,两大政策皆从3月31日起执行。这对想“以小换大”的普通购房者来说,简直是双重利好消息;对于手握多套房,想短期套现出逃,年限又不满5年的人——包括投资者来说,营业税免征期恢复到2年,也可谓“喜从天降”。

此外,3月25日国土资源部与住建部联合发出通知,悄然取消“90/70政策”——在不改变用地性质和容积率等前提下,允许开发商适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整。这意味着自2006年6月1日起,“新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”的政策正式谢幕。

而在今年1月20日,四川省住建厅就提出,今年全面取消限购、限价、“90/70”等行政干预政策……加之近半年来,央行降准降息,楼市利好政策可谓前所未有。

一系列政策的出台,不仅有利于楼市促销,更标志着楼市调控开始正本清源,有利于从根本上彻底解决楼市问题——就是鼓励老百姓自住需求,抑制投资炒房,让住房回归居住的本能。放大住房投资功能,放任投资炒房盛行,就会扭曲市场需求与供应,有钱有权者多吃多占,而无房者往往只能望房兴叹,房地产变成丛林行业,就会加剧贫富分化与社会矛盾。这就是今年3月1日起施行《不动产登记暂行条例》,以及未来两三年内将开征房地产税的原因,目的之一就是为了打击投资炒房,降低住房空置率,从而降低房地产业及社会金融风险。

因此,对于新出台的系列利好政策,楼市中人须有清晰认识,切莫听信一些所谓的专家信口开河,“北京、上海的房价在6月份预计要开始涨价了”,某房地产数据研究院长这一说法太过乐观。即便是首都北京,根据《京津冀协同发展规划纲要》,除了保留政治、文化、科技创新、国际交往“四中心”的功能外,北京的一批制造业、批发市场、院校、医院,以及若干个行政事业单位等都将向天津、河北等地“疏解”,这一规划的推行无疑将减少北京的工作居住人群,房价岂能轻易言涨?!

政策利好,可别冲昏头脑,要知道“八项规定”长期执行,高压反腐坚持不懈,官员们也不再贪恋“狡兔三窟”,用住房勾兑关系的功能也在减弱,加之目前被套牢的投资炒房者谈房色变,谁来支撑房价的上涨?再从新出台的房贷新政看,二套房贷首付四成的比例并不是很低,投资炒房仍有风险。而且,在房价及库存量都相对过高,房地产行业风险远未消除的情况下,无论是首套房还是二套房,按揭贷款首付比例及利率再度降低的可能性非常低。

根据上市房企发布的新财报显示,许多公司利润急剧下降,债务负担沉重,不得不为消化库存而降价促销。因此,开发商抓住新政策的有利时机,锁定自住购房者,适时促销才是明智选择。

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今天,市地税局驻房产交易大厅征收窗口受理85笔业务,征收税款123.5万元。而1—3月该局平均日受理43笔业务,日均征收税款86.7万元。

据了解,3月30日,财政部和国家税务总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,该《通知》与原有税收政策大的变化是,把原来个人转让5年以上普通住房对外销售的免征营业税,改为个人转让2年以上普通住房对外销售的免征营业税。今后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征营业税;个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。个人住房转让营业税新政出台后,一度压抑的房产交易又火爆起来,存量房交易的循环时间大大缩短,更多的纳税人享受了营业税减免优惠。

市地税局相关负责人介绍,面对存量房交易的突增,该局积极做好新政宣传工作,通过多种媒介公布具体政策,耐心解答纳税人的各种疑问;加强人员、设备准备,适时启动预案,做好保障工作;采取预约叫号、延时服务、开辟绿色通道等措施,加快办理速度,让纳税人满意。

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