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2015年第二季度全国主要城市地价监测报告

中国国土资源报   2015-08-18 11:26

[摘要] 第二季度,全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为0.92%、0.94%、1.01%、0.80%,分别较上一季度上升0.37、0.32、0.48、0.26个百分点。其中,综合、商服、工业地价环比增速平稳,未超过1.0%;住宅地价增速则超过1.0%,比其他用途地价增速略高。

2015年第二季度,主要监测城市地价总体水平为3574元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6655元/平方米、5359元/平方米和752元/平方米。

地价水平整体稳步上升,各用途地价环比增速呈上升态势,同比增速则持续放缓

综合、商服、住宅、工业地价环比增速呈上升态势,住宅地价增速较其他用途略高。第二季度,主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为0.92%、0.94%、1.01%、0.80%,分别较上一季度上升0.37、0.32、0.48、0.26个百分点。其中,综合、商服、工业地价环比增速平稳,未超过1.0%;住宅地价增速则超过1.0%,比其他用途地价增速略高。

综合、商服、住宅、工业地价同比增速呈持续放缓态势。第二季度,综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为3.01%、2.94%、2.71%、3.42%,分别较上一季度下降0.24、0.28、

重点监测城市中,地价总体水平为5179元/平方米,较上一季度增长1.27%,较去年同期增长4.02%。商服、住宅和工业地价水平分别为8729元/平方米、7609元/平方米和998元/平方米;环比增速分别为1.22%、1.29%和1.26%;同比增速分别为3.55%、3.06%和5.80%。

东部地价环比增速上升,同比增速略有放缓;中西部地价环比、同比增速均呈上升态势

第二季度,重点城市中,东部、中部、西部地区平均地价水平呈东高、西次、中低的布局。东部地区平均地价高于和中西部地区,西部地区综合、商服、住宅平均地价均高于中部地区,仅工业地价水平略低于中部地区平均水平。

从环比增速看,东中西部地区的综合、商服、住宅、工业地价增速均呈上升态势。其中,东部、中部、西部地区综合地价增速分别较上一季度上升0.65、0.77、0.23个百分点,为1.71%、1.10%、0.53%,东部和中部地区保持低速运行,西部地区平稳波动。

从同比增速看,东部地区综合地价增速持续4个季度放缓,较上一季度下降0.51个百分点,为5.69%;中部和西部地区则呈上升态势,分别较上一季度上升0.71、0.07个百分点,为2.70%、2.03%,东部仍处于低速运行,中部、西部变化平稳。

各类城市分用途地价持续上升,三线城市住宅地价环比增速变动幅度明显小于一、二线城市

第二季度,主要监测城市中,一线城市综合、商服、住宅、工业地价水平、环比和同比增速均明显高于及二、三线城市平均水平;二线城市仅工业地价环比略有回落,其他各用途地价环比、同比增速回升;三线城市各用途地价平均水平整体低于及一、二线城市,环比增速呈上升态势,同比增速呈收窄态势。总体来看,三线城市的住宅地价环比增速变动幅度明显小于一、二线城市,反映不同类型城市间的分化程度有所加深。

一线城市,从环比增速看,综合、商服、住宅、工业地价平均增速依次为2.29%、1.63%、2.52%、2.33%。其中,北京各用途地价增速平稳,涨幅均保持在1.0%以内;上海综合、住宅、工业地价增速较快,商服地价增速平稳;广州综合、商服、住宅地价保持低速增长,增幅在1.0%~2.0%之间,工业地价增速较快;深圳各用途地价快速增长,均超过3.0%,其中,住宅地价增速超过8.0%。从同比增速看,综合、商服、住宅、工业地价平均增速分别为6.74%、5.30%、5.60%、8.62%。其中,北京各用途地价增速平稳,介于2.0%~3.50%之间;上海住宅、工业地价仍保持较快速和快速增长;广州工业地价快速增长,其他各用途地价处于低速增长;深圳住宅地价快速增长,超过10.0%,综合、工业地价增速较快,商服地价低速增长。

二线城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速分别为0.87%、1.07%、0.90%、0.68%,同比增速分别为2.95%、2.91%、2.25%、4.26%。

三线城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速分别为0.48%、0.50%、0.59%、0.36%,同比增速分别为1.71%、2.0%、2.19%、1.13%。另外,部分城市工业地价环比增速较快,主要是因为上调了征地补偿标准

综合、住宅地价环比上涨的城市增多;同比增速整体仍保持上升趋势,其变化态势较平稳

第二季度,主要监测城市综合地价环比增速整体呈上行趋势,82个城市地价环比上涨,较上一季度增加13个,其中,27个城市涨幅收窄,比上一季度减少3个。综合地价环比增速大于3.0%的城市增至5个,较上一季度增加了4个;83个城市的增速介于0~3.0%之间;地价下降的城市17个,比上一季度减少9个。另外,71个城市的增速稳定在-1.0%~1.0%之间。与去年同期相比,城市综合地价仍保持上升态势,82个城市地价同比上涨,增速超过7.0%的城市12个,较上一季度减少1个,其中,平顶山、锦州地价增速超过10%;地价下降的城市为19个,较上一季度增加2个,宜宾、汕头、阜新地价下降幅度明显,超过-5.0%。

住宅地价与综合地价变化趋势保持一致,整体运行呈上行趋势。地价环比上涨的城市79个,比上一季度增加14个,其中,26个城市涨幅收窄,比上一季度减少1个。住宅地价环比增速超过3%的城市为4个,较上一季度增加1个;地价下降的城市20个,比上一季度减少11个。此外,68个城市的增速稳定在-1.0%~1.0%。与去年同期相比,地价同比上涨的城市79个,比上一季度减少2个;增速超过7.0%的城市15个,较上一季度减少1个,其中,平顶山、锦州、青岛、深圳、拉萨5个城市地价增速超过10%,比上一季度减少2个;地价下降的城市22个,比上一季度增加1个。

【图表说事】

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主要城市分用途地价同比增速曲线图(%)

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主要城市分用途地价环比增速曲线图(%)

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2015年第二季度一、二、三线城市地价水平值(元/平方米)(每组从左到右分别为综合、商服、住宅、工业)

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2015年第二季度东中西部地区地价水平值(元/平方米)(每组从左到右分别为综合、商服、住宅、工业)

【市场形势】

部分城市楼市回暖迹象明显,带动土地市场信心提振

国内外经济总体格局未变,货币宽松态势有所强化,一系列改革措施有序推进

2015年第二季度,世界经济持续复苏;而国内5月以来主要经济指标稳中向好,经济格局总体尚未改变,改革动作频出。国务院多次常务会议围绕激发市场活力、培育经济新动力,释放资本以助力企业减负等进行了系列部署,从扩大信贷投放、减轻企业成本负担角度对企业良性发展、稳增长促就业予以保障。此外,频繁的降息降准,对于降低融资成本、鼓励创新,以及有效消化房地产市场库存都有着较为明确的推动作用。同时,宽松的货币政策也得以强化。5月末,广义货币同比增长10.8%,较上月末高出0.7个百分点,仍低于季度整体水平。

在上述因素综合影响下,第二季度各用途地价环比增速全面微升,住宅地价变化相对明显。传统商服业在“互联网+”的消费升级影响下整体不振,但个性化的新兴业态正在促使传统商服的改变与创新,商服地价也在此背景下处于相对平稳状态;部分地方工业地价的大幅上涨主要原因在于工业出让低价标准及征地补偿标准的调整。

去库存化的政策力度不减,土地市场局部出现回暖信号,但市场分化程度有所加深

第二季度,中央层面密集的降准降息进一步释放了货币流动性。地方层面,季度末出台的下调公积金贷款购买首套房二套房首付款比例和商品房转让免征营业税的期限放宽等政策实际落地。上下联动的政策合力,正在以明确的预期导向触发市场自身的调节机制,积极释放库存压力风险。

市场观望情绪有所缓解,部分房企主动调整策略积极适应楼市“新常态”,推动现有库存逐步消化。统计局新数据显示,5月末商品房待售面积65666万平方米,比4月末减少15万平方米,这是自本轮房地产市场低迷以来,商品房待售面积首现减少,商品房销售面积、销售额、住宅价格等指标均出现了企稳的迹象,带动土地市场信心提振,房地产开发企业土地购置面积同比降速与季度大体持平,但降幅有所收窄。

房地产投资增速同比仍保持正向,但较一季度有所回落;房地产开发企业到位资金及国内贷款均呈下降趋势,值得关注的是,商品房销售额增速已转负为正,个人按揭贷款增速也在逐月上升。楼市的回暖一定程度上带动了土地市场的预期向好,第二季度住宅地价环比增速位居各用途之首,局部地区市场的上涨动力显现。

房地产用地供应比例有所下降,其他用地供应上升较快,所占比例超过50%

主要监测城市土地供应量环比上升,符合市场近期变化,各类用途土地供应量同比均出现下滑,商服用地为明显。截至2015年6月30日,第二季度,105个主要监测城市土地供应面积达到4.25万公顷,环比上升8.05%,同比下降22.34%。其中,商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应约0.28、0.71、1.12和2.14万公顷,环比分别减少27.98%、减少19.33%、减少3.65%、增加42.71%,同比变化分别减少43.95%、34.05%、28.62%和7.95%。

受前期投资下滑、库存压力较大因素持续影响,房地产开发用地供应面积下降,供应面积约0.99万公顷,环比下降22.01%,同比下降37.22%,连续第6个季度出现同比下滑。

第二季度,交通水利基础设施等其他用地占比明显提高,住宅用地占比的下降相对明显,工业用地占比较去年同期微降。商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地供应量占建设用地供应总量的比例分别为6.67%、16.66%、26.42%和50.25%,分别较上一季度占比下降3.34、5.66、3.21个百分点和上升12.20个百分点。与去年同期相比,分别为下降2.57、2.96、2.33和上升7.86个百分点。房地产开发用地供应量占土地供应总量的23.33%,是2011年第二季度以来占比的次低值,较上一季度下降8.99个百分点,较去年同期下降5.53个百分点。

【后市预判】

市场在城市间分化加剧,政策应适应差异化要求

第三季度,经济结构调整仍将持续,下行压力仍然较大,中央和地方将着力把握好稳增长和控风险的平衡,通过局部风险的释放降低长期和全局风险。货币环境宽松预期逐步实现,第三季度将成为全力推进落实的关键期。部分城市土地市场或将迎来转化期,地价整体趋于温和上行,城市间不论是供需博弈还是量价变动,都将显示出更为明显的分化趋势,一些存量规模较大、需求支撑不足的地区或将长期面临较大的风险。

下一步,土地利用管理要从“防风险就是稳增长”的角度,主动适应经济结构从增量扩能向“盘存用增”、效率优先发展方向的转变,通过深入研究,合理确定土地供应数量及结构的差异化要求,切实做好风险防范,并从长远角度来把握当前的用地管理思路:因地制宜地“限增去存”,对于前期供地量偏大的城市,通过限制新增来减少未来的存量,通过创新管理思路实现消化当期库存的目标;着眼新常态下经济运行的客观环境,运用好节约集约利用与促进产业结构调整的一系列政策工具。

(作者:中国土地勘测规划院城市地价动态监测组)

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