[摘要] 进入9月,又到了房地产市场的旺季,加之央行宣布自8月26日起下调存贷款基准利率,自9月6日起下调存款准备金率,这是央行年内第二次“双降”,无疑将利好当下楼市。而传统旺季“金九银十”的到来,也使得津城楼市众多新盘项目纷纷看准时机,计划开盘入市。
进入9月，又到了房地产市场的旺季，加之央行宣布自8月26日起下调存贷款基准利率，自9月6日起下调存款准备金率，这是央行年内第二次“双降”，无疑将利好当下楼市。而传统旺季“金九银十”的到来，也使得津城楼市众多新盘项目纷纷看准时机，计划开盘入市。
根据我爱我家第34周的天津（楼盘）市房地产市场成交分析显示，天津市新建商品住宅共成交2577套，与上一周相比(以下简称“环比”)下滑16.4%；成交面积28.9万平方米，环比下滑13.7%；套均面积112平方米；成交均价11866元/平方米，环比上涨8.6%。
从各区域来看，中心城区成交新建商品住宅共成交499套，环比上涨13.4%，成交面积5.6万平方米，环比上涨13.5%，成交均价23252元/平方米，环比上涨6.3%；环城四区共成交693套，环比下滑30.4%；成交面积7.5万平方米，环比下滑27.0%；成交均价11093元/平方米，环比上涨3.6%。
滨海新区共成交296套，环比下滑43.9%；成交面积3.3万平方米，环比下滑43.8%；成交均价9325元/平方米，环比上涨0.2%；郊县五区共成交1089套，环比下滑2.6%；成交面积12.5万平方米，环比上涨0.6%；成交均价7884元/平方米，环比上涨5.1%。
成交价格方面，其中宁河县跌幅大，为5.3%，其次为东丽区，达5.2%。在上升区域中，北辰区涨幅大，为25.4%；其次为开发区，达11.9%。
新建商品住宅呈现“量降价涨”的态势，新房市场交易量与上一周相比有所下滑，从各片区来看，中心城区涨幅大，交易量比上一周上涨了13.4%，而其余各区均略有下降。我爱我家市场研究中心认为，9月即将迎来楼市传统的“金九银十”销售旺季，从8月中下旬开始也有很多开发商提前预热，推出各项优惠措施，因此带动8月中旬以来市场交易量的逐步上涨。
据房天下数据监控中心统计，截至8月20日，9月天津住宅市场共有29个项目预计开盘，开盘数量环比减少29.27%，同比减少14.71%。其中市内六区和环城四区各有7个项目预计开盘，滨海新区预计开盘9个、远郊区县预计开盘6个。全新盘总量达15个，占预计开盘总量的51.72%。
在9月预计开盘的各区域中，总体差距并不大。其中滨海新区开盘数量多，开盘数量9个，占比31.03%；紧随其后的是市内六区和环城四区，开盘数量均为7个，占比24.14%；远郊区县少，6项目预计开盘，占比20.69%。各区域开盘放量与8月相比，市内六区和滨海新区变化不大，而环城四区和远郊区县预计开盘数量均减少6个，差距较大。
据统计，9月天津有15个全新项目计划开盘，其中市内六区6个、环城四区3个、滨海新区4个、远郊区县2个。全市全新项目与8月相比减少11个，环比减少42.31%，同比减少87.50%。
此外，对于9月预计开盘的全新项目与老盘加推的对比情况，可以看出，29月预计开盘的全新项目比8月预计开盘的全新项目相比有明显减少，全新项目占比也低于8月，不过相对2014年9月的开盘情况来看，整体开盘数量虽少于2014年，但是全新盘占比明显增加，楼市回暖现状依然明显。
刚需与刚改户型为主
在年9月的开盘产品中，除了有高层、小高层和洋房产品，也有不少别墅及公寓产品，当然推出多的仍属高层产品，其次是洋房和小高层。户型方面，面积区间在40至270平方米，跨度较大，不过还是以80至120平方米的中小户型为主，可见大部分开发商在9月推出的产品更加偏向于刚需和刚改户型。价格方面，从5000至40000元/平方米不等，预计低总房款31万元/套起。
另据数据显示，9月开盘的项目中，环城四区新盘数量减少。北辰区没有新开楼盘，西青新开楼盘2个，东丽津南各1个。7、8两月的市场中，环城四区楼盘消化了大量的市场需求，所以在“金九”的销售旺季，纯新盘数量还未过半。
但值得一提的是，位于东丽区开发区的左右城项目为loft产品，户型在40至100平方米之间，均价10000元/平方米。左右城是9月开盘和加推的全部项目中一个loft产品，产品针对年轻群体，满足购房者不同的购房需要。
此外，瑜芳园项目在9月老盘加推，作为持续热销的老盘，瑜芳园在住宅产品余量不多的情况下，将于9月加推洋房产品，户型面积在76至106平方米区间，均价9400元/平方米。同样是洋房产品，津南小站的天山熙湖与9月中旬首开新盘。主要户型面积120平方米和130平方米三居室。据了解，该项目宣传户户临水，要将小区建成临湖社区。一个是老盘加推，一个是新盘首开，相信会让环城四区的竞争格局更加激烈。
央行“双降”助金九楼市
中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调存贷款基准利率；自2015年9月6日起，下调存款准备金率。业内人士表示，“双降”无疑将间接利好当下楼市，“金九银十”交易量有望再度攀高，全年楼市成交量或创3年来新高。同时，在目前以去库存为主基调的市场大背景下，交易量的回暖并不会引发房价的大幅上涨，房价将相对平稳。
当下已进入“金九”，而此次存贷款利率及公积金贷款利率全面下调，能够降低购房成本，对潜在购房需求的刺激释放作用将更为直接。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
以公积金贷款来看，贷款总额100万元，还款期限20年为例，利率调整后每月还款节省127.64元，还款总额节省30633.49元。如果使用按揭贷款购房，按照套总价200万元、首付30%、等额本息30年计算，此次降息后贷款利息为135.20万元，较6月末减少近8万元，较上年同期节省45万元。而据了解，目前本市多家银行针对首次购房贷款仍存在优惠，优惠在8.5折或9折左右。
同时，此次“双降”将刺激改善性购房需求的持续释放。降息降准之后，与二套房贷首付降低等利好政策叠加，导致改善性需求购房门槛降低，为改善性需求后续持续释放提供一定空间。
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