[摘要] 国内住宅房地产市场,这个曾被中国富人为看好的财富 领域,正逐渐褪去其 光环。在中国富人资产配置比例中,股票、金融衍生品的 配置比例均已超过房地产产品。
国内住宅房地产市场，这个曾被中国富人为看好的财富 领域，正逐渐褪去其 光环。在中国富人资产配置比例中，股票、金融衍生品的 配置比例均已超过房地产产品。
近日，兴业银行与波士顿咨询公司(BCG)联合发布的中国私人银行报告，勾勒了中国富有群体的财富特征。
他们集聚在环渤海、长江三角洲和珠江三角洲等经济发达地区。其中，广东省高净值家庭可 资产总额高达6万亿元，为之首；他们的财富2015年将达到人民币110万亿元，高净值家庭数量将达到201万户，拥有中国财富的41%；他们的财富来源以创办实业公司获利为主。其中，创办实业公司获利占47%， 金融市场获利占25%，工资和福利积累占11%， 房地产获利占9%，继承父辈财产占7%；他们的 喜好榜上，股票、金融衍生品和房地产排在了前3位。
未来，这些富人对于境外 产品品类的关注度仍将持续在股票、金融衍生品和房地产领域。
在中国私人银行眼中，这些人被称作“高净值人士”；而在老百姓眼里，他们叫“中国富人”。
值得注意的是，世邦魏理仕新 报告指出，中国富人国内住宅的 年复合增长率已从2011年至2012年的18%放缓到2013年至2014年的8%，而同期高净值人士可 资产的年复合增长率为16%。
与此同时，人民币贬值等因素使中国富人为财富保值而购买海外房地产的热情还在与日俱增。
“深圳房地产价格已经接近高点，而人民币才刚刚开始贬值。我觉得是时候退出在深圳的房地产 了。”一位内地商人这样认为。
富人集聚沿海地区：
广东人富
所谓高净值家庭，定义为可 资产大于600万元人民币的家庭。可 资产包括离岸资产，不含房地产、 品等。
中国私人银行报告分析认为，中国高净值家庭的区域分布仍以环渤海、长江三角洲和珠江三角洲等经济发达地区为主。波士顿咨询公司(BCG)预测，今年广东、北京、江苏、浙江、山东和上海等6个沿海省市的高净值家庭数量均将超过10万户，约占高净值家庭数量的一半。四川是高净值家庭数量多的内陆省份，其次为河北、辽宁、河南、湖北等经济大省。
从高净值家庭地域分布图上来看，沿海代表“旧钱”，通常指家族财富已经积累经过几代，个人财富很大一部分通过继承获得。而中部区域长江经济带、京广铁路沿线的财富人群正在崛起。
从高净值家庭财富总额来看，广东、江苏、北京、山东、上海和浙江6个省市是中国私人财富为集中的地区。这6个省市财富总额为23万亿元人民币，约为高净值家庭资产规模的一半，是中国私人财富为集中的地区。其中，广东省高净值家庭可 资产总额高达6万亿元，为之首。河北、四川、河南等地区高净值家庭财富总量也都在1万亿元人民币以上。
不过，预计未来5年内，高增长率和高密度的地区将会减少，北京、上海、广东等富裕地区的增长会进一步放缓。中国经济增长的重心将会转移至内陆地区，私人财富规模基础较好且受政策红利影响较大的省份，如四川、河南以及内蒙古、重庆等地将会具有更大发展 。
股票、金融衍生品受捧
仅三成受访者 房地产
当前，私人银行客户的财富来源正在从“以创办公司获利为主”转向“金融市场获利”。
“这样的变化主要源自二级市场 是股票市场从去年开始至今年年中一路走热，吸引了较多 人并创造了相当的。”波士顿咨询公司(BCG)合伙人兼董事总经理何大勇表示。
而在中国富人资产配置比例中，股票、金融衍生品和房地产成为这些富人目前拥有比例较多的 产品。
何大勇分析称，私人银行客户的 领域正在由储蓄、固定类产品（含有类固收类的信托产品）及房地产 ，逐渐向二级市场、现金管理类、信托、PE/VC等多元领域拓展；相较于2012年的客户调研结果，在客户持有的 资产类别中，股票从第6位一跃成为受客户关注的 产品。
中国私人银行报告显示，约65%受访客户 于股票市场，约61%和56%的受访客户分别 于现金管理类和固定类产品，而只有32%的受访客户在房地产相关领域有 。除此之外，42%的受访客户 于信托产品，也主要由于其“刚性兑付”的特性，可满足客户实现保值和稳定 的需求。
同时，可 资产大于3000万元的高净值客户将股票、信托和房地产作为主要的 手段，对于现金管理类和固定类产品的热度较其他客户而言更少一些，“主要是因为高净值客户在财富积累有相当量的前提下，愿意积极寻求其他风险与率稍高的替代产品。”何大勇表示。
之前在各地普遍实施的限购政策和国内房地产市场日益增长的风险使得高净值人士对国内住宅物业的需求显著下降。世邦魏理仕的数据也显示，高净值人士国内住宅 的年复合增长率从2011年～2012年的18%放缓至2013年～2014年的8%。
海外 ：超四成倾向
房产 美国
与在国内 的取向不同，中国富人的财富在流向海外时却 房地产 。
2015年《福布斯》中文版新发布的报告指出，在中国高净值人群海外资产配置中，42%的人偏向于购置房产，18%的人偏向于债券 ，15%的人偏向于股票 ，而实业 比例偏低，仅占约14%。来自世邦魏理仕的数据显示，仅仅今年前6个月的时间里，从中国流出的对外房地产 总额就高达66亿美元，几乎占了亚洲流出 总额的1/3。
世邦魏理仕执行董事、研究部中国区主管陈仲伟表示，初期，中国高净值人士主要在亚洲金融 城市例如新加坡等地进行 。然而，由于当地 对国外买家进行了一些 限制，使得他们逐渐把 重点转到美国、澳大利亚和英国的住宅市场。截至2015年3月的12个月内，中国个人 者在美国购买住宅的总 额上涨至280亿美元，实现两年年均复合增长率超过50%，连续3年超越其他国籍的买家。
除美国和加拿大以外，澳大利亚和英国的城市也被列为理想的海外房地产置业点。而且，子女留学和移民是促使越来越多的个人 者海外置业的主要原因。
“现在纯粹去 的人越来越少，像澳大利亚，去年因为汇率的变化房价相当于跌了25%， 的风险越来越大。如今出手的是一些真正的高净值人群，以及因为留学买房的，这些可以说是‘刚需’。”一位资深海外置业代理企业负责人告诉记者。
来自胡润的调查报告显示，美国、英国、澳大利亚和加拿大这4个受欢迎的留学目的地，被超过85%的受访者选为具吸引力的海外置业目的地，这主要是因为这些地区可以提供的良好 以及大陆高净值人士对这些城市相对熟悉。
除个人规划的因素外，优化 组合和良好的 也是内地高净值人海外置业的主要驱动因素。世邦魏理仕新 报告指出，截至2015年3月底，过去12个月内，海外 者在美国购置住宅用作 居所的比例低于40%，表明大陆高净值人士主要还是将海外购房作为一种 。
“即便如此， 目标和个人生活规划并不一定是相互排斥的，而是可以相得益彰的。在未来几年，越来越多的高净值人士可能在主要的旅游胜地如美国加州和澳大利亚 海岸购买住宅作为度假和养老居所，亦可租给游客以获得额外的收入。”陈仲伟认为。
国内住宅市场疲软及 限制是推动高净值人士海外 的另外两个重要因素。“近期央行和中国地方 的刺激措施有利于国内住房企稳回暖，但不会影响高净值人士对海外房地产日益增加的需求。”陈仲伟表示。
人民币贬值预期亦促使中国富人转战海外以求对冲风险。英国莱坊房地产经纪公司估价及咨询主管林浩文认为，由于人民币肯定会贬值，中国的富人要么把存款换成其他货币，要么在其他高市场购买海外房地产。
据悉，今年5月，中国内地 机构正在讨论推出新版合格境内个人 者计划，该计划允许资产净值超过100万元人民币的高净值人士至多将其50%的净资产用于购买海外资产，包括房地产。这一海外 计划早在2015年可以在部分城市试点实施，包括上海、深圳、天津、武汉、重庆和温州。“这可能成为中国居民在海外 的一个重要里程碑，因为它将开辟一个不受干扰的渠道，允许他们直接 海外房地产。如果成功实施，未来几年中国富人海外房地产 数量将激增。”相关人士透露。
不过，《福布斯》报告亦指出，中国央行货币政策处于降息通道以及美元指数的上涨，使得以美元计价的资产走高， 者在国际资产配置过程中须严控风险。
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