[摘要] 当两位国家领导人同时关心一件事时,这件事的重要性毋庸置疑。前几天,习近平主席和李克强总理就都关心了一下房地产高库存现象。高层关心后,会不会有相应政策出台,房价怎么走,成为坊间热议的话题。按照近六个月新建商品住宅销售面积的月平均值计算,天津的商品房库存够卖17.4个月,去库存的话房价会降么?
当两位国家领导人同时关心一件事时，这件事的重要性毋庸置疑。前几天，习近平主席和李克强总理就都关心了一下房地产高库存现象。高层关心后，会不会有相应政策出台，房价怎么走，成为坊间热议的话题。按照近六个月新建商品住宅销售面积的月平均值计算，天津的商品房库存够卖17.4个月，去库存的话房价会降么？
再谈高库存
11月10日，习近平主席主持召开中央财经领导小组第十一次会议时明确表示，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”无独有偶，李克强总理近日在中央党校讲话时也提到，“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”
库存问题到底有多严重？国家统计局的数据显示，截至10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米。数据显示，9月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2978万平方米，环比增长61.8%，同比增长7.9%。9月份推盘节奏相对8月份明显加快。从历史数据看，9月份的推盘量是2010年以来的月度高值。
数据显示，截至9月底天津商品房可售量2095万平方米，超过北上广深四个一线城市，在50个大城市中仅次于沈阳的2218万平方米。按照近六个月新建商品住宅销售面积的月平均值计算，天津的商品房库存够卖17.4个月。要知道，这还是在二季度后房地产市场回暖后的数据，去年11月份，天津市商品房存销比达到30.7，也就是说，仅去库存就够房企们卖将近3年。
解析高库存
不断攀升的库存意味着什么？高库存意味着大量社会投资被占用沉淀在未销售的房子中，无法盘活用于其他投资；高库存使房企继续加大房地产投资的能力和意愿下降，房地产带动经济增长的作用大打折扣。1-10月份，房地产开发投资78801亿元，增速比前9月回落0.6个百分点，连续下行21个月；与房地产关系紧密的钢筋、水泥、建材、机械、交通运输、煤炭等各方面的需求也会愈发疲软，为经济增长带来更大压力。
高库存对房地产行业造成的负面影响，又将进一步影响到整个经济层面。在前三季度GDP跌破7的背景下，无论是地方政府还是中央政府，不愿意看到的就是房地产库存的居高不下。客观来看，房地产仍是国民经济重要产业、支柱产业，房地产不稳定，经济很难企稳。无论是中央还是地方，去库存成为当务之急。怎么去库存？与“治水”一样，方法无非两个，“一堵一疏”。
“堵”是减少供应，当下房企已经自发降低了房地产新增投资，对于GDP增速下降的现实来说，各方都不愿意这种情况持续，继续“堵”并不现实。
“疏”是增加销售，去年以来，从中央到地方，各类房地产调控政策不断放松，金融层面降息降准等刺激手段循环使用，终于使楼市有所起色。数据显示，35城商品房销售量数据显示，这种起色在6月份达到2222万平方米的高点后，连续三个月下行，9月份35城销售总和回落至1996万平方米的水平。
要想更好地去库存，一是政府层面出更多的放松政策，刺激销售，二是房企层面加大降价促销力度，现在看来后者的重要性更加突出。一个重要事实是，房地产这个大多数知名房企都上市的行业，四季度大家都必须要交出一份好看的业绩，给股东一个交代，降价促销成为容易提升业绩的手段。
房价下行压力
高库存与高房价，从经济学角度来说，应该是一种跷跷板关系，库存低，供小于求，房价上涨；库存高，供大于求，房价下降，但中国楼市的现实却是高库存与高房价两者在很长一段时间内共存。本届政府一直强调推进经济结构性改革，强调市场的作用，那高库存状态下，让房价出现适当下行，也是一种正常现象，当然是在保持经济稳定的前提下，而不是让市场崩盘。
值得一提的是，一二三线城市库存数据走出了不同的走势。截至2015年9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3661万、18786万和4264万平方米，环比增幅分别为5.8%、4.1%和1.1%，同比增幅分别为-3.5%、-1.8%和0.2%。一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为10.0、12.4和19.5个月。
按照以往经验，当存销比处于12个月以内时，房价有上涨动力，当存销比大于12个月时，房价有下行压力。据此推算，一线城市房价依然有一定上行动力，二线城市房价走势将基本持平，而三线城市则面临较为明显的房价下行压力。
在二线城市中库存量较多的天津，因存销比为17.4个月，显然房价面临一定下行压力。11月首周(10.31-11.6)，天津新建商品住宅共成交2978套，与前一周相比下滑26.7%；成交面积33.7万平方米，环比下滑23.8%；套均面积113平方米；成交均价11855元/平方米，环比下滑3.1%。高库存下，天津楼市的降价调整已经开始。只是，会持续下去么？
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