[摘要] 而房地产分销，便是开发商为了促进项目淡市销售，用总房价的2-3%来奖励分销公司或经纪人带客成交的一种营销手段。一般来说，中小型开发商没有销售团队，从房屋能够预售开始，开发商就需要寻找销售团队帮其销售，用以回笼资金，这种销售团队就是地产分销商。
一张小桌、两把小凳、几张楼书、三五个人，每当上下班高峰，路边、街口总有这样的场景。时间久了，见得多了，人们便知道这是在卖房子。有人会问，买房不得去售楼部吗？在路边成交能让人放心吗？出了问题上哪里找这几个人啊？
其实，此种卖房方式就是人们口中的分销形式之一。近些年，由于多种原因，采用分销购房所产生问题屡见不鲜，已有违规售房“避风港”之势。
分销，即制造商通过分销商将产品辐射至各零售网点，它体现了厂商专业化分工的特征。与直营相比，分销模式投入较少、效率较高，对制造商自身人力资源及管理能力的要求较低，因此更具适用性和普遍性。
而房地产分销，便是开发商为了促进项目淡市销售，用总房价的2-3%来奖励分销公司或经纪人带客成交的一种营销手段。一般来说，中小型开发商没有销售团队，从房屋能够预售开始，开发商就需要寻找销售团队帮其销售，用以回笼资金，这种销售团队就是地产分销商。
当销售遇到一定难度的时候，开发商会寻找多个分销商，令其销售多元化。一个良好的分销渠道有助于提高开发商的经济效益。
一位房地产公司负责人表示，当楼市陷入瓶颈或阶段性的低迷状态，再加上预售的资金监管、银行信贷收紧，开发商都会迫切需要资金回笼。这时，渠道分销也就成了开发商和中介在“严冬”中相互抱团取暖的联合体平台。
虽然分销本无错，但近些年，由分销售房所引发的问题却屡见不鲜。
市民陈先生于2016年5月，通过某房产代理公司购买了位于利民街某楼盘住房一套。陈先生介绍，售卖楼盘的置业顾问称楼盘已取得土地证，预计2016年底可“五证齐全”，并带他到施工现场转了一圈，陈先生发现楼体已出地面，便购买了两居室的一套房产。然而，直到如今，该项目依然“五证不全”。
市民刘女士在2015年底，购买了城北某项目一套住房。据她说，她是通过某经纪公司一位置业顾问的朋友圈发现楼盘信息的。置业顾问称，该项目地块围挡已经建起，一期项目证件已顺利“到手”，让刘女士放心。听此言，刘女士便购买了该项目二期房产。可直到2016年8月土拍结束，和刘女士一同购买该楼盘房产的市民才惊愕地得知，先前“占地”的开发商拿地失败，地块被别家收入囊中。
2015年9月1日，新《广告法》正式实施，房地产市场广告受到约束。“赤膊上阵”的房产分销应运而生，街头抢客巷战悄然打响，房产分销违规之举也愈演愈烈。
据一位从业人员透露，因为分销采用成交后结佣，所以一个房地产项目往往签有多家分销公司，多的可达十几家，再加上每家分销公司还会整合数量不一的团队，每个团队少则七八人，就这样几百人“搅”在一起。更有甚者，分销公司还会下签其他公司，发展成树状分销网络，各种关系与各种利益交错，局面混乱。
业内人士表示，分销行业之所以鱼龙混杂、乱象丛生，主要源于其低门槛和高利益。分销公司与项目签订合同后，如果其负责接待的购房者终签约成功，则按照总房款的1-3%结佣，钱款数量可观。有的楼盘若一个月内成交套数多，提成还可增加。为了获得，各分销公司都使尽浑身解数争抢客人，甚至不时大打出手。分销无限放大的销售模式，也导致了人员组合与素质参差不齐，问题紧随而来——给出的楼盘报价不统一；随意向购房人承诺；相互之间使绊抢单……
面对房产分销的行业混乱，开发商也苦不堪言。某房地产企业人士介绍，分销置业顾问随意对客户承诺在业内已成常态，由此导致产生纠纷的事件屡屡发生。一旦业主要求退房，按照合同，开发商需全额退回所交房款。但是，由于分销所赚已被置业顾问“提走”，无法退回，而开发商也不会做亏本的买卖，因此现在购房往往采取退款不退定金的方式，让业主为纠纷买单。同时，分销公司掌握大量客户信息，这些信息是开发商竞争、生存的命脉，一旦分销公司与后者产生矛盾，便以此要挟。
自新《广告法》实施以来，我市楼盘多采取分销售卖，有些楼盘分销成交占比甚至大于90%。为了整个项目销售不受影响，开发商们不敢猛然放弃分销。有人说，该形式已然变成开发商“不想吃而又不得不吃的毒药”。
那么，违规售房真的找到“避风港”了吗？非也。2016年11月初，我市启动了为期两个月的规范房地产企业经营行为专项行动，严查不正当经营行为。其中一项内容便是，重点检查中介机构是否存在代理销售不符合销售条件商品房项目行为。同时要求，各开发企业、中介机构要停止违法行为，关停无预售许可的售楼部和咨询中心，下架违规售房广告，主动删除不具备预售条件商品房信息，严格规范交易秩序。希望广大市民选择购买“五证”齐全的商品房，不轻信、不传播、不参与各种房地产违法项目的宣传及预售活动，对违法预售行为予以监督，共同维护我市房地产市场秩序。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
