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看30年以来的住房政策 2018年房价这么走……

一辰 2017-11-07 10:54:09

当前,正处于一个楼市巨大转折的开端。旧时代的规律逐渐失效,新时代的经验正逐步生成,这也是诸多人士对楼市越发困惑的根本所在,也是未来所要面对的困境。

那么,在“房住不炒”的指导方针与楼市调控不断加码的背景之下,未来的房价将会呈现出什么样的状态?我们不妨先从近30年来出台的一系列住房政策来看看。


1

1987年—1998年

初生阶段:万物生长

1987年,各地商品房建设开始纳入国家计划。

1988年,因为海南成为经济特区,一大堆人怀揣发财梦进入海南,当时便有了十万人才下海南的状态,而人口的涌进,必然导致经营性物业地租上涨,这样刺激了房地产市场快速发展。

1993年-1994年,国家开始调控,针对房地产,限制自有资金底线,禁止银行和房管局等单位开设房地产公司。调控迅速见效,商品房销售额增长率从102.5%,降至17.92%。

94年之后,经济都进入调整时期,面对前期过热的投资,国家开始限制调整。整个房地产业由于融资渠道受阻,其发展步伐大大减缓。

1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》,1998年下半年开始,要求城镇停止住房分配。

至此,地产资本终于敲开了他们梦寐以求的个人住房领域,在这个新的起点上,资本大鳄们摩拳擦掌、跃跃欲试。

2

1998—2003年

市场化阶段:亢奋成长

2001年,政府开始全面整顿地产行业;

2002年,经济工作议上提及房地产过热等相关问题;

2003年,中国遇到非典,经济影响严重,发布了《促进房地产持续健康发展的通知》;

2004年,中央开始调控。这一次,再也不像94年那样,能够轻易的调控下来了。地产资本已经完全形成,它有真实需求作为基础,它和银行的结合更为紧密,它为地方政府提供大量收入,它带动中国经济滚滚向前。

3

2003—2015年

十年调控:左冲右突

2005年,国务院推出《关于切实稳定住房价格的通知》,调整住房结构,保证中低价位,中小户型的供应,大力建设廉租房;

2006年,政府再次调控,提出90/70的政策,让更多的平民百姓住的起房子;

2007年,发布了《关于加强商业地产信贷管理通知》,其内容第二套房首付不低于4成,利率上张1.1倍,当时房地产中介门店倒闭了很多,房地产交易量严重下滑;

2008年,金融危机,政府开始救济,房地产去库存第二轮就开始了,首先,房贷利率下滑,首付款做到20%,房价开始上升到25%;

2010-2015年,房价基本不跌,继续稳涨;

2015年,国务院出台去库存的政策,更是引爆房地产市场的热闹场景。

2016-2017年,政府出的政策,大家都已知道。


从以下几个方面,我们可以看出2018年的房价趋势:

1、看人口

从整个房价的历史调控政策,一般都是人多的城市带动的房价走势,而在一线城市,北上广深,是维持固定的人口数,甚至每年都会增加,政府政策只能控制在一定的范围内,就目前来说,商品房均价格比较难涨,但大幅度暴跌也是不可能的,这样会造成整个房地产市场秩序紊乱。所以人口多的一线城市房价是很难往下跌的。

2、看需求

从整个国民持房率已经快达到50%,这个比例是很高的了。而在中国的老百姓来说,一般家庭还不止1-2套房,大家对于购房的需求不仅仅局限于老家或县城,更多的是想在一线城市购买,或者靠近一线城市的二线城市,因为这些城市的教育,设施,医疗都是领先的。我们的一代又一代会越来越靠近一、二线城市购买房子。

3、看政策

“五年内新建70万套租赁住宅。”

“大学毕业生找到工作,一律给户口,买房政府补贴20%。“

目前在一、二线城市推进的“限购限贷”,在部分城市发生的“限售”,以及对新房子售价的“压制性审批”,实际上就反映了政府的心态。

4、2018年楼市

2017年一、二线城市限购限贷政策持续收紧,到2018年房地产市场平稳发展,价格可能会有小幅度上涨趋势。

三、四线城市的销售情况,去库存的状态表现良好,估计在2018年呈稳健态势;三、四城市的区位以及一线城市的房价是其主要要影响因素。

就目前状况,2018年一、二线,以及重要的三、四线城市很难出现下滑,如有可能很快会反弹。上涨幅度不会很大,2018年或将稳中有涨。

“房子是用来住的、不是用来炒的”是对初心的回归,这就要求将房子从投 资品变成基本“消费品”和准公共品。为此,政府的角色也不能仅仅是建设保障房,市场层面也需进一步遏制投机行为。

财经专栏作者齐俊杰认为,未来会有以下几大趋势的变化:

1、住房贷款利率越来越高,而且一贷难求。银行能不批就不批了。

2、租房福利越来越好,价格补贴也不低。租客议价能力提升。很多房东的房子恐怕要租不出去了。

3、共有产权房不断建设,全面开花,但摇号的人基本维持稳定。半年过后还在摇号的,基本可以确定为刚需。

4、房地产税改革越来越近。

5、调控越来越严格,三线四线去库存后,执行限购限售政策,几乎完全冰封楼市。

6、互联网公司进入房地产这个行业,通过各种技术手段冲击固有模式,青年公寓,青年社区,长租公寓等新颖的住房形势会越来越多,甚至共享住房共享租房也会出现,这些房子会受到更多年轻人的欢迎。

7、金融创新也将出现,将解决房地产开发的资金问题,同时也将改变楼市现有的估值模型,将让楼市的价值回到租金这个本源上来。

8、你手上的房子,将越来越难卖。需求在不断被新模式接走的同时,预期也会慢慢发生转变。

总之,楼市变天,目前还谈不上,但趋势的变化,已经悄然发生。直到连续加息或者房产税出台,将彻底击溃炒房者的心理防线。

所以2018年是挑战,2019年是决战,2020年胜负将见分晓。到时候恐怕很多人的房子,还在限售期吧。


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