高房价VS高房租 刚需选择原地“爆炸”!

来源：房屋屋

七月流火，夏末秋至。

自中央定调“坚决遏制房价上涨”之后，楼市巨轮开始彻底转向，北上津厦宁率先掉头，市场预期陡然逆转。楼市在限售冰封之下，正在失去流动性。

楼市刚刚冰封，租赁市场却早已蠢蠢欲动。从北京到深圳，从成都到西安，从合肥到昆明，房租涨势之猛，令人错愕。

1北上广深杭：房租分化

作为竞争实力的城市，北上广深杭在房价上名列前茅，在租金排行上也冠绝。

不过，在排行上，位次有所变化。深圳平均租金超过上海，杭州平均租金超过广州。这两大城市互联网信息产业相对发达，聚集了相当数量的高收入人群。

然而在房租涨幅上，这五大城市出现分化：

深圳涨幅高达29.68%，北京广州也均超过20%，而上海的涨幅仅有16.46%，杭州为11.88%。

先说杭州，杭州租金滞涨，一大原因是杭州楼市仍旧火热，由租赁赚往购房的人群相对普遍；另一个原因是杭州在长租公寓等租赁试点上走在前列，租赁土地供应相对充足，部分长租公寓已经上市，在一定程度上平抑了房租涨幅。

至于广州深圳的房租上涨，背后正是人口涌入的结果。

在《城市人口大变局：京沪向左，广深向右，二线城市上演抢人大战》一文中，我们早就分析指出，去年以来，北京上海开始严控人口流入，而广深则敞开大门。

2017年，京沪常住人口首次出现双双下滑，这是1978年改革开放以来首次。当年，北京减少2.2万人，上海减少1.37万人。与此对比，广深的常住人口分别增加45.49万人、62万人。

新的问题在于，京沪同样在严控人口，为何北京房租仍在大涨，而上海却相对低迷？

原因在于，北京控制人口的力度远远大过上海。看这组数据就明白了：

2017年，北京拆除违法建设5985万平方米，2018年，北京将拆除违法建设4000万平方米以上。

2017年北京商品房销售面积为875万平方米，即便加上267万平方米的保障房销售面积，加起来也不过1142万平方米，不到当年拆除面积的1/5。

这会带来什么结果，可想而知。且不说人口能减少多少，最起码供给被大幅削弱了。

同时，在北京，资本开始大举进入租房市场。

与兴建长租公寓增加租房供给不同，这些资本则是广泛收购房源装修再出租，不同平台为了争抢租房资源，不惜哄抬价格，从而抬高区域性的房租。

这与“炒房租”已经没有实质性区别了。

2房租收入比：这些城市最夸张

房租与房价完全不同。

房价由资金和政策推动，只要有源源不断的货币之水，有异常宽松的金融政策，有来自四面八方的资金涌入，房价一年翻番，从来都不是难事，这在过去二十年的房价上涨史上，一而再再而三地被证明过。

而房租则与一个城市的产业体系、就业体量和收入水平息息相关。没有足够的人口导入，没有相应的收入增长，房租想要如房价一样变成脱缰野马，并不容易。

房租收入比，作为衡量房租与可支配收入之间的关键指标，能看出一个地方的房租是否超出了居民的承受能力。

这是一二线城市房租收入比排行：

从租金排行来看，北京以3379元遥遥领先，成为榜单上为一个超过3000元的城市。深圳、上海紧随其后，全部超过2500元，杭州、广州则略低于2000元。

在所有一二线城市里，租金超过2000元的有3个城市，超过1500元的有5个城市，超过1000元的有25个城市。

从房租收入比来看，北京深圳三亚上海遥遥领先，房租占人均可支配收入的一半以上。这其中，三亚作为旅游城市，租金高企，但城镇居民人均可支配收入却相对薄弱，这就导致房租收入比居高不下，比肩一线城市。

沈阳、长沙、济南、银川、呼和浩特等5城房租负担相对较低。这其中值得一说的是长沙，长沙虽然整体经济数据相对不显眼，但城镇居民人均可支配收入，在省会城市里却一直排在前列。

3高房价VS高房租

高房价带来的社会问题相当严重，但高房租带来的问题更加严峻。

房价高企，至少还有不买房的选择空间。如果房租继续上涨，那么普通工薪阶层就只能从中心城区向郊区转移。如果连郊区房租都无法支撑，那就只能被迫离开这些大城市。

可以说，租房是买不起房最后的退路，这也是大力推进租售并举的关键所在。

所以，相比于犹如脱缰野马般的高房价，高房租的问题更加值得重视，因为它关乎真正的民生负担。