《楼市奇谈》十周年特供：第五篇。
《楼市奇谈》第232篇原创文章，全文2287字。
今年的保定楼市越来越有意思了，前两天我在某新（流）媒体平台发了一个“朋友圈”没想到不到两天就有了11000+的阅读量（目前《楼市奇谈》已经入驻了15个主流媒体平台，这又会是多大的流量？），这说明咱们保定人对于楼市（奇谈）的关注度还是很高的。
当然作为一个曾在多家上市房企任职而且在保定地产圈混了十几年的我来说，我一直在反思，为什么这样的事情会发生在保定？本文将从“天时、地利与人和”三个角度进行分析。
一、天时：楼市限购之下，房企压力山大！
今年是保定楼市限购的第三年，目前来看，范围内局部地区，以人才引进等其他方面对楼市限购有了一丝松动，即使咱们大保定也有类似的政策，但是远水解不了近渴。
在限购楼市客户本就有限情况下，保定的一些房企的营销模式一成不变，还是单纯依靠渠道分销的模式进行销售，导致销量下滑，没有销量就没有回款，因此造成公司资金紧张，而即使贵为一线房企同样也会受到市场影响，据小道消息透露，该公司不仅是北京区域各项目在打折促销，应该是一盘棋，我相信上面的价格的真实性，但我同样相信这样的房子没有多少套，但说实话能买到的，肯定是赚到了。
反思：一个公司活着的前提！
自从我创业之后，愈发理解每个老板的不易，过去十多年的楼市至少经历了两次范围的楼市调控，但像这次能坚持了三年的调控还是次，作为一个企业来讲，我认为风险控制是最重要的，现在一些保定房企都在坚持，但是他们的坚持是通过金融手段来保证房价稳定，但是没有考虑过将资产变现之后，兜里有钱对于公司健康持久发展的重要性。
二、地利：区域价值可期，营销前期关键！
这个项目位于保定市的位置还是可以的，城市主干道，周边的交通、规划和配套未来都会不错，因此可以说这个潜力股的区域。附近的住宅项目高层大多在10000元／平米左右，而个别的洋房产品价格为13000元／平米左右。
因此我已经又要剧透了不少东西，没错这个项目是商住性质的公寓产品，你就不要指望一线房企的住宅项目会卖出村产的价格，因为他们的住宅肯定会比大部分的保定本地房企的价格要高一些，不要问我为什么？你看看保定几个外来大牌公司的住宅项目哪个便宜？
反思：前期（营销）对于一个房企成败的重要性！
进入哪个城市，选择哪个区域，做什么类型的产品，以一个怎样的形式推出等等，这些都属于房地产的前期营销，但是据我所知在咱们大保定的房企中，能这么做的，不过10家房企，而会做投拓报告分析的开发商，又不过5家。
很多公司的项目都是老板一个人转一圈，然后回来告诉手下人说，咱们做哪儿拿了块地，你们过去转一圈看看卖多少钱合适。。。
三、人和：房价跌跌不休，客户持币待购！
虽然今年的保定房价总体呈下行趋势，但是上半年销量还不错，而且到9月份的时候不少房企基本上完成了公司的销售目标，直到国庆节之后保定某些房企突然的状况，引发了客户对于保定楼市未来的焦虑，导致相当一部分客户有钱、想买房，可现在就是不买！这是让我想起了一句话：信心比黄金更重要！保定作为一个拥有1000万左右人口的地级市，市区主城区的人口才100多万，你说保定的城市化潜力有多大？未来几年会有多人进城买房？
不过站在投资客或者具有投资且自用型客户来看，这个一线房企的项目目前的价格还是很有竞争力的，因为它们正常的价格比这个也贵不了多少，如果你了解这个项目的前因后果，你就会明白我这么说的意思，简单的说，就是在保定你可能未来10年都能买不到同类型项目有这样的价格，想知道这是哪个项目吗？因为他们没有给我广告费，所以我就不说了啊。。。
反思：客户和营销是千变万化的，但也是有规律的！
从一个报社广告人再到一个地产营销人，我明白很多行业营销的本质都是相通的，最基础的营销逻辑思维是，你得先让客户知道你的项目，然后在想办法才能把它卖出去，只能说过去强势的保定分销把很多地产人的思路给固化了。。。
后记：
马上创业快一年了，期间我见过近50个地产公司的老板或高管，个人认为这些老板中有相当一部分人因为是半路出家的原因，缺少一个正常的地产营销观，那就是对于项目或者公司几个项目全盘的运营思维，有相当一部分老板都是摸着石头过河，这样其实也没错，因为什么都自己人干的确省钱，但是市场和客户是千变万化的，时间是不等人的，等你什么都学会的时候，可能当时的风口已经过了。。。
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楼市奇谈2019-11-25 10:14:29
