[摘要] 随着全国房地产市场的不断发展，房地产企业的城市选择经历了这样一个过程，5年前多数全国性大企业还只是在十几个重点城市中角逐，到3年前基本都有了“百城计划”或者更宏大的城市进入规划。
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而最近两年正在被大多数房地产企业遗弃的城市，同样也可以分为三类：sfw
一，近几年市场经历了巨幅下滑的城市。典型的例子无疑是鄂尔多斯和温州，2005年时，鄂尔多斯平均房价仅仅1500元/平方米不到，2011年其市中心东胜区房价已经逼近万元，期间品牌企业蜂拥而入，2011年底当地土地库存按照其销售速度足够其10年开发之久，市场严重供过于求，2012年之后，鄂尔多斯房价大面积下跌，从之前的每平方米均价10000元暴跌回2000-3000元/平方米，依然少人问津，甚至有开发商发明了按立方单价卖房的奇闻，应该说，在近几年的房地产行业，鄂尔多斯已经成为一个标签式的城市，提醒着所有开发商在进入资源型城市时的必要谨慎。温州的情况略好于鄂尔多斯，毕竟身处经济发展水平较高的长三角，房地产市场的基本面也要好于鄂尔多斯，但尽管如此，近两年以来的房价持续下跌也使得前期投身其中的开发商损失巨大，2013年国家统计局公布的70个大中型城市房价数据中，温州是同比下跌的城市。sfw
二，市场容量小，前期经历过一轮快速扩张，后续增长空间不足的城市。这类城市往往受到经济发展水平、人口规模等因素的制约，当前市场空间其实比较有限，而在之前几年整个行业投资二三线城市的大潮中，伴随地方政府大规模的土地出让，市场出现过一轮快速拉升，这恰恰透支了其未来几年的发展动力，时至今日，由于潜在供应量巨大，市场严重供过于求，城市量价皆进入调整状态，诸多开发商深陷其中，前途黯淡，这类情况在二线城市多表现在某区域板块，典型如天津的滨海新区，在建设规划下，近年来滨海新区已成为整个天津最炙手可热的板块，诸多品牌开发企业争相入驻，而天津市政府在滨海新区也逐年加快经营性用地的出让，从数据上看，区域供应过剩的局面正持续恶化；另外，这类情况在三线城市表现更为普遍，如连云港和营口，以连云港为例，近三年年均土地成交量为2293万平方米，与上海年均2300万平方米的水平持平，但连云港的经济总量却只有上海的8%，人口只有上海的19%，房地产市场年交易量只有上海的20%，持续的高体量土地供应使连云港市场的竞争压力巨增，同样的情况也发生在营口。最终的结果是，包括绿地在内的诸多大企业在连云港都没能赚到钱，包括佳兆业在内的诸多大企业在营口也没能赚到钱。sfw
三，市场容量尚可，但房价滞涨、竞争激烈的城市。这类城市往往经济与人口基本面都不差，房地产市场容量也尚可，但由于种种原因房价始终上涨乏力，对于开发商来说，在这些城市做不出应有的利润，典型的例子如无锡，在江苏省内如果按照经济发展水平给所有城市分档，南京、苏州、无锡无疑是梯队城市，从房地产市场容量上看，其年均500万平方米以上的规模也完全合格，但与目前南京、苏州早已过万的房价相比，无锡7000-8000元/平方米的均价显然拿不上台面，根据我们的数据，目前已进入无锡的21家50强企业中，有18家企业最近两年未再拿地，同样的情况也发生在成都，作为中国西南区域核心城市，其8000元/平方米左右的房价与其政治、经济地位是不相符合的，同时也让品牌开发商望而却步。甚至房企蜂涌而至的杭州市,市场供销状况未来偏谨慎，激烈程度有待观察。sfw
当然了，明日之星和明日黄花不会是始终不变的，其在未来很有可能会出现转化。随着未来各城市市场的进一步发展，会有新的城市进入到明星城市的行列，当然也会有新的城市被行业所遗弃，甚至当前的明星城市，也有可能在将来的某一天成为明日黄花。除了市场因素之外，来自地方政府层面上的风险则更不可控。在GDP挂帅的背景下，地方政府为求财政收入扩张，对出让土地、发展新城区普遍有着强烈的欲望，尤其在东北、西部地区，部分可供出让土地规模较大、招商急迫性又较强的中小城市，甚至出现了忽悠发展企业进入的现象，地方政府往往同时和数家企业谈合作，而每家企业都被告知区域板块市场竞争对手不多、未来供应有限，于是欣然前往，直到实际进入之后才发现上当。这里要再谈到营口，近两年来鲅鱼圈板块是营口市重点发展的区域，2012年下半年，恒大、佳兆业、保利和嘉里集团先后被当地政府招入该区域拿地，一开始各家企业都看好板块市场，但谁知项目开工不久，才发现从高速公路出口到他们的楼盘之间，居然又冒出来大大小小30多个楼盘，原本看似值得投资的市场一夜之间变成严重的供过于求，让人叫苦不迭。
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