[摘要] 在低迷的上半年,龙头房企的表现整体亮眼,中小房企普遍惨淡,TOP50企业金额、面积集中度继续提升,房地产企业分化加剧。
生存环境越发严峻
从2013年底到2014年上半年,中国房地产市场这个风光了十余载的行业悄然变化,过去一荣俱荣一损俱损的局面仿佛不复存在,而大公司和小公司之间加大的分化也印证着这种裂变的存在。
花旗银行便在日前发布《中国房地产市场半年报》称:虽然其监控的24家中国房企总体销售额同比上涨了7%,但开发商之间的表现差距较大,碧桂园和恒大地产领跑,同比增速高达72%和57%,而合生创展(00745.HK)同比降幅高达61%。
毫无疑问,在发生了变化后的市场格局下,脱颖而出将变得更为艰难。为了保持业绩持续增长,梯队的各家企业也将在运营上面临更多挑战。
例如万科,其取得的业绩就被业内归因为以降价为表现的销售策略。银河证券的研究报告指出,万科的成绩主要来源于两个方面,一是适销对路的刚需产品为主,另外一个便是以价换量。
所谓以价换量,主要指万科在北京、杭州、广州等多个城市的标志性项目采取了一些减价销售的措施。市场消息显示,今年3月万科北京楼盘万科橙出现3000元/平方米左右的降价;上海的万科海上传奇从3月至今价格逐步走低,累计已经降价超过10%;位于广州番禺的万科欧泊今年5月的销售均价约每平方米1.5万至1.68万元人民币,较前期所售产品大幅降价30%。
事实上,在所谓的梯队中,多家目前以住宅为主要产品的公司如恒大、碧桂园、保利等在营销上采取着与万科类似的策略,即以开盘销售率作为定价指标,追求较高周转速度,讲究资金快速回笼以及使用效率。
业内人士评价:这种方式保证了资金的安全,同时也能够锁定当期利润,如果企业单纯追求毛利率而坚持高售价,可能会因为滞销而导致存货积压而引发资金链条紧绷风险。
相反,在市场并不乐观的情况下追求增长以及速度,势必牺牲利润率。例如碧桂园增长最快的2013年,其毛利率和净利率创下过去四年以来的值。而万科、恒大两家企业的毛利率和净利率一直都处于行业平均水平之下。
花旗银行等多家机构预测,今年下半年中国楼市将迎来更大范围降价潮。这意味着,梯队的销售也将面临更多企业的竞争,领跑将显得更为艰难!
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