[摘要] 随着地方两会近日密集召开，各地房地产政策逐渐明朗。此次各地政策与之前明显不同的是，房地产调控政策不再以一概全，而是根据各地的特点，因地制宜制定政策。
调整 房市分化倒逼调控谋变
据了解，造成房地产调控转向的主要原因便是房地产市场分化的加剧。统计局发布的实时数据显示，2013年12月，新建商品住宅与上月相比，在70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，涨幅为1.1%，为下降1.7%。具体来看，合肥上涨1.1%，北京上涨0.6%，韶关下降0.2%，温州下降1.7%。
同比方面分化更为明显，12月70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。涨幅为21.9%，为下降2.8%。具体来看，北上广深四个一线城市全线上涨超20%，南京、武汉等27个二三线城市涨幅超10%，但与此同时，蚌埠仅同比上涨1.7%，温州则同比下跌2.8%。
而2014年分化还在加剧，在2013年底部分热点二线城市密集收紧房地产调控政策后，市场预期渐趋平稳，热点城市房价涨幅进一步趋缓。但是不同城市房地产市场分化却再度加剧。
库存方面，一线及热点二线城市市场持续去库存，二三线城市大多库存积累。CRIC研究中心数据显示，近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，以北京为例，消化库存周期仅6.9个月。世联地产数据显示，二线城市中，营口、丹东、鄂尔多斯、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多超20个月，丹东楼市库存去化时间甚至达73.3个月。
而未来在供应方面，京沪供应规模仍有不足，二线城市市场库存或将继续积累。CRIC预测，2014年，一线城市供应仍旧相对不足，北京和上海2014年预期供应仅分别相当于2013年成交量的91%和85%，如果考虑到这两个城市本地巨大的购房需求，以及对外来人口的强大吸附力，其市场实际潜在需求应远远大于当前年度成交规模。而二线城市中相对较充足，其中宁波2014年新增供应更是相当于2013年成交的183%，几乎。
也正是基于此，2013年底，18个热点城市出台了稳控房价的政策措施，进一步收紧房地产调控。
下放 调控手段更具针对性
房地产调控决策权已明显下放至地方，手段也趋向差别化。赵路兴表示，2013年的房地产市场较以往来说，发生了明显的变化，那就是市场极度分化。而这也意味着“一刀切”的房地产调控不再适用于现在的市场。因此，中央调控思路转变是大势所趋。
事实上，住建部副部长仇保兴近日曾表示，房地产政策如今有一个鲜明转变，就是房地产要回归“居者有其屋”的基本需求，回归到城市空间的公平分配和使用上来，绝不能成为过度投资的渠道。房地产调控模式应该化整为零，如深圳的问题深圳解决，不必中央出政策。
“从改革的方向上看，政府更着眼于市场为主的调控机制，重构市场供应体系、加大供应、盘活存量。”赵路兴表示，未来中央将不再将房地产调控目标锁定在具体价格，而是将重点放在保障房、棚户区等安居工程，保障人民住有所居。调控决策权则是在中央整体统筹的基础上下放至地方，由地方因地制宜地制定相关政策，并分类进行决策。简单来讲，就是放开“高端”需求，发挥市场的决定性作用，保障“低端”供应，强化政策的民生托底功能。
中国房地产协会副会长朱中一也表示，2003年发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中就明确了调控思路，坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。
而在此前举行的住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，要强调调控的针对性，针对房地产市场出现的新情况，注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。
“为加强地方的约束力，中央也将对地方房价水平、供应规模、住房水平等方面做出明确要求。”赵路兴表示，一方面，由于宏观经济环境的不确定性，货币政策如果放松，房地产调控政策效果将有所抵消。另一方面，地方对房地产投资拉动依赖性较大，在地方债务压顶的背景下，若承债能力下降，财政困难，地方或会被迫放松调控，再次对房地产调控造成影响。
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