[摘要] 中国房地产市场的剧景变化，极像一部经典荒诞剧。我不敢肯定这部荒诞剧是否具有一流的国际水平，但其浓重的“黑色幽默”色彩，堪称炫目晕光。
中国房地产市场的剧景变化，极像一部经典荒诞剧。我不敢肯定这部荒诞剧是否具有一流的国际水平，但其浓重的“黑色幽默”色彩，堪称炫目晕光。
正当上海楼市“金九”失颜褪色之时，正当绝大多数开发商已无心恋战“十一”黄金周之刻，正当荒诞剧的剧情已跌宕至谷底时，刹那间，一阵解放上海楼市的枪声蓦然响起……
9月30日，央行和银监会联合发出了《关于进一步做好住宅金融服务工作的通知》，简称为限贷松绑“央四条”。其主要内容为对首套房贷的认定，以及对开发商的融资所作出的“大尺度”政策调整。最使市场购买力“解渴”的是，其一，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的七折；其二，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套贷款政策；其三，对已经取消限购或者没有限购的城市，对拥有2套及以上住房，并已结清相应购房贷款的家庭，如何确定首付比例和贷款利率水平，由各银行自行决定。
限贷松绑“央四条”的出台，对已取消限购政策的城市，肯定是一种刺激市场购买力的“利好”政策。尽管上海依然在“限购政策”上忠于职守地站岗放哨，但“央四条”的出台，至少可以激活目前上海楼市的购买力。我当时就判断，如果上海能切实贯彻执行“央四条”，至少能提高市场30%以上的购买成交量，使上海楼市能走出一波“筑底反弹”的上升行情。
今年8月份，我就在本刊“新地产”专刊发表了《房地产市场松绑限购或限贷，会不会成为上海楼市的“救命稻草”》的文章：“我认为，‘限购限贷’形成封杀楼市交易量的双剑合刃之力，而‘限贷’之剑足以封喉。其理由之一，今年的银根仍处于偏紧状态，市场现金流是有限的。但我国居民贷款购房的贷款总额并不高，仍处在一个合理的范围。放宽居民购房贷款，不仅有理论依据，同时，也存在实际的市场需求。
“其理由之二，据统计，上海乃至库存的新建商品房超过60%是140平方米以上的‘大户型’，这种户型的市场购买需求一般都是两套房贷款的对象，他们只能贷款总房价的40%（上海是30%）。而今年绝大多数银行‘趁火打劫’提高了两套房贷款利率。这不仅提高了银行贷款的门槛，也增加了贷款购房者的购房成本，极大地挫伤了购房者的购房积极性。同时，也扼杀了‘大户型’的市场交易量。因此，要实现楼市‘去库存’的政策目标，银行应该‘松绑限贷’和降低贷款的利率。
“其理由之三，目前受‘楼市限贷’之苦最深的是两套房贷款，而两套房购买都是改善型需求。所谓‘改善型’购买需求是一种健康的购买需求，是人们安居乐业实现‘中国梦’的基本标准。而且，从专业角度而论，改善型购房需求者基本上是社会的中坚力量，有稳定的职业和稳定的收入，本身就是银行的优质客户资源，而这一群体也并非是国家政策遏制投机和投资的购房行为。松绑两套房限贷不仅有利于市场经济的发展，更有利于社会的稳定发展。
“我的分析理由肯定是具有理论和市场基础的，但银行是否敢挑战银监会的限贷底线？这已不是什么悬念，也仅仅是时间的问题。”
“央四条”的如期出台，证明了我当时的专业预判是正确的。同时，“十一”黄金周期间，市场观望情绪开始消退，市场购买力出现涌动，各个售楼处看房购房的客户明确增多。
但“十一”黄金周之后不久，上海限贷政策松绑重演了“黑色幽默”，其主要是两点：“，利率七折上海各银行都不会执行，九五折；第二，还清贷款的购房者可以享受首套房30%首付政策的，仅限于普通住宅。”而上海普通住宅的标准是内环内总价330万元，内外环200万元，外环外160万元，这种购买总价标准，基本上与改善型购买者无缘。购房者要购买改善型住房，即使有购房资格，也不可能享受首付30%的贷款资格。
我认为，上海各银行执行放松限贷政策是极其不给力的，当初限贷执行时“趁火打劫”，个个勇当先锋不示弱地提高贷款门槛和利率。如今要将利率优惠于购房者，却是家家哭穷甘当缩头乌龟。岂有此理，竟有此事！且极具“黑色幽默”之风采。
由于上海楼市依然架带着限购政策的枷锁，限贷松绑只是一种“政策托底”的信号，不可能马上使楼市的大势翻转，只是会加快筑底行情的进一步形成。
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