[摘要] 在商品房买卖的过程中，由于面积问题所引发的纠纷向来不少。近期，本报就接到多个项目底商业主反映，交房时与购买协议上的房屋面积严重不符，误差甚至超过20%，还需补交面积变化产生的各项费用，业主表示很难接受。
在商品房买卖的过程中，由于面积问题所引发的纠纷向来不少。近期，本报就接到多个项目底商业主反映，交房时与购买协议上的房屋面积严重不符，误差甚至超过20%，还需补交面积变化产生的各项费用，业主表示很难接受。
到底是什么原因导致面积产生如此大的误差？遇到此种问题，开发商会采取怎样的方式解决？业主又该怎样维护自己的权益？本期楼市观潮针对底商面积误差问题汇集业主心声，通过采访业内人士、住建局测绘大队办公室及河北达公律师事务所律师，对交房面积产生误差问题进行多角度剖析，试图揭开底商面积变化之谜。
近期，多个房地产项目底商业主反映，交房时遭遇底商面积与合同严重不符，多出10至40平米不等的面积，还要补交十几万至几十万的购房费用。究竟是开发商的“合同陷阱”，是国家测绘标准发生改变导致，还是另有其因？
业主反映交房时底商面积变大，高额差价难接受
近日，本报接到多个项目底商业主纷纷反映，底商面积与购房时所签订的购房协议面积有误差。面积大了，开发商要求业主补交房款，购房者不仅要为多出来的公摊面积买单，将来还会为各种长年所需缴纳的物业费、采暖费而增加开销，面对凭空多出来的巨额费用，业主们纷纷表示很难接受。
面积多出40平米需补交50万余元
2011年王先生购买了向阳大街与复兴路交口附近一处233.31平米底商，购房时售楼部工作人员向王先生承诺底商无公摊。可2013年王先生到售楼部领取新房钥匙时却被告知，购买的底商面积多出来40多平米，需要补交房款及后续相关费用近50万元。王先生说，听到这个消息，自己都惊傻了。
但令王先生不理解的是，购房协议上明明写着面积为233.31平米，交房时怎么会变成272.38平米？售楼部工作人员解释称，由于国家测量政策有变，公摊计算方式发生变化，才导致了面积变更。对于多出来的巨额费用，王先生表示不能接受，但如果选择退房，两年的利息算起来也是一笔不小的数目。因此，衡量再三，王先生与开发商进行沟通后，暂时按照原面积数交了契税、物业费等后续费用，领取了新房钥匙。
公摊骤然变大疑为合同陷阱
张女士于2012年12月份购买了乐凯北大街与北二环附近一处底商，并签订了《商品房买卖协议书》，协议书中标明底商建筑面积为103.06平米。2013年年底新房交工时，张女士被告知需要补交房款及其他费用共计21万余元，原因是实测面积变大，套外分摊面积系数由5%变成了20%，如果业主不交钱就不能领取新房钥匙。
2013年11月，开发商与张女士签订了《商品房预售合同》，合同规定，建筑面积共103.06平米，其中套内建筑面积98.51平米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为4.55平米。张女士说，事先并没接到关于公摊变化的通知，而且购房时楼房主体结构已经结顶，二次结构正在施工，底商套内面积已经定型，套外分摊面积应该不会有大的变动。
在正式的购房合同中，涉及“面积差异及面积差异处理”会有两个选项供业主选择，分别为“以实测面积为准，多退少补”以及“按照国家规定面积误差比3%来承担相应责任”。但在前期开发商与业主签订购房协议时，直接将面积差异问题处理方式规定为“最终面积以实测面积为准，多退少补”，并没有给业主提供另一个选项。于是“多退少补”就会在正式合同中被默认为业主自愿选择的面积误差处理方式，“很多人对相关政策不了解，一般也都不会注意这项规定，开发商故意玩儿文字游戏，这是合同陷阱，就是想多收业主钱”。
业内人士爆料测绘政策变化或是主因
针对业主反映的底商面积突然增大或缩小的问题，记者联系采访了一位房地产业内人士。该业内人士告诉记者，交房时面积发生改变的情况，各项目多多少少都存在，至于近期多个项目出现的底商面积暴涨，可能有多个原因导致。
据介绍，项目在设计之初，开发商会进行内部测算，再向测绘部门申请预测，面积一般不会有大的误差。但部分开发企业为了省测算费，请私人测绘或直接省略这一环节，导致最终与测绘部门测算的面积“冲突”。另外，各开发企业聘请的设计方不同，测绘标准和测量仪器不同，也会导致最终与测绘部门测算的面积“冲突”。但“这些都是小误差，不会出现如此大的变化。”该业内人士表示。
据其透露，测绘政策变化或许才是底商面积暴涨的主要原因。2011年以前，对于商住楼，电梯、楼梯等公摊由住宅部分住户共同分摊，底商只承担本层公摊部分。而根据测绘部门的相关规定，2011年以后开工建设的项目，底商除承担本层公摊外，还需要承担整栋楼的公摊，即楼上住宅部分的电梯、楼梯等。如此一来，底商使用面积虽然并未增加，但由于公摊承担范围发生变化，导致交房时面积与购房时出现大的误差。不过，办理产权证时，登记面积为实测面积，即包括公摊在内的总建筑面积，因此，底商业主需补交相应房款。
此外，该业内人士还透露，虽然测绘计算方式发生改变，但目前并没有正式的政策公布，涉及到面积变化，相关部门也没有做出相应的指导处理意见，因此在实际交房过程中，发生这种情况，各开发商只能“各想各招”。
这位业内人士同时坦言，公摊承担范围发生变化，开发商也需要退还住宅区业主部分费用，如果商铺业主不补交相应房款，对于开发商而言“只能哑巴吃黄连”。
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