[摘要] 近一则新闻,引起了《房地产决策参考》编辑的注意,说的是日本2014年日本首都圈(东京都及周边三县)的流入减去流出的净流入人口为109408人,比上年增长12884人,连续19年增加。
以我国深圳为例，常住人口在2000-2013年间增长了362万，目前深圳的常住人口中外来人口占7成多，这是深圳房地产市场增长空间大的主要原因。随着人口的增多和年轻化，深圳市场的需求保持旺盛，加之土地资源的稀缺，房价仍将保持上涨。
与深圳类似的还有北京、上海、杭州等服务业驱动型城市。
这类城市往往依托于金融、文化创意、物流、软件互联网信息服务等高端产业链而稳步发展，吸纳大量人口流入，房地产市场需求强劲。
相反，那些往往依托于自然资源的重工业驱动型城市，如大庆、唐山、鞍山、大同等，在经历过工业化发展阶段的短暂繁荣之后，面临产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈，人口导入水平低，房地产市场增长空间有限，房价上涨的后劲明显不足。
还有一类城市，《房地产决策人参考》的读者亦须注意，就是一些新兴工业驱动城市，比如苏州、无锡、佛山、东莞等，这些城市多受中心城市产业链辐射、依托先进制造业和高科技产业吸纳大量劳动力人口流入，人们多从事电子信息、装备制造、新能源、生物医药等先进制造业，且呈现年轻化特征。催生的房地产市场需求空间大，人们支付水平高，房价上涨空间较大。
但是，目前一个重要的趋势也不可忽视，就是随着中国人口红利迅速衰减，全球化的产业转移趋势明显，美国制造业复兴，中国大量制造业向东南亚等人力成本较低的区域转移，将严重影响中国上述城市的发展。这类城市如果不能在产业升级的大潮中迅速把握机遇，其城市发展的命运将如同前述重工业驱动型城市，走向衰败。
事实上，这种现象正在发生。东部地区大量新兴工业驱动城市的人口流入正在减少。2006-2010年，广东的常住人口每年净增数都在200万以上，但2011年以来，每年新增不足100万，2013年更是低至50万。
不惟广东，事实上，自2011年起，原来流动人口流入较快的东部省市，常住人口增速都出现了断崖式下滑。除了天津以外，京沪粤浙苏五个经济强省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自数据一半，浙江近几年的平均增速甚至只有2009年的1/4。
以浙江杭州为例，2013年全市常住人口884.4万，仅比上年增加4.2万，其中外来常住人口177.8万，甚至比上年减少了1 .89万。而上海2013年常住人口2415万，仅外来常住人口就增加了29.77万、达990万人。与杭州规模、实力相近的南京，2013年新增常住人口2万、总量达818万，其中外来人口约175万、减少2.5万，人口变化特征与杭州非常相似。
新兴工业驱动城市人口流入的减少，表明原有产业规模化增长的高峰期已经时过境迁，创新驱动增长的后劲明显不足，不足以容纳或者吸引更多的就业岗位。无疑，这是衰败的前兆。
因为，产业决定人口、人口决定房价，其中核心的主宰因素，是产业决定了收入的多少和可持续性。
起码，上述三类城市还有产业布局。对于中国大多数产业基础薄弱的城市而言，在重复建设带来的产业存量过剩、创新难上加难的背景下，数量型的招商引资也十分困难，更谈不上升级产业的引入，吸引不了高素质的产业人群、服务业人群，人口几乎没有净流入，或者流入数量杯水车薪，而书记、市长在任内拼命卖地，在这样的城市买房，如果是出于投资而非自住，后果一定是不言而喻的了。
分化，是未来10年中国城市的母题，也是中国房地产市场、中国房价涨跌的主题。
“哪些事件，会登上2015年中国的头条？”美国《外交政策》杂志对2015年的中国做出新预测，其中包括一条：农村人口不再强烈渴望涌入大城市。
这明显是扯蛋。如果听它的，你就惨了。
和小日本的大东京一样，即使中国人口政策没有本质的调整，人口增幅减缓的趋势不发生变化，京沪粤三大城市群，以及自然条件优越、经济发达的南方区域中心城市，房价增长，还是一个短时期内难以被撤下的“头条”
推荐阅读：京津冀持续推进:河北将定新型城镇化改革试点
近日，河北省住房和城乡建设厅下发了《2015年河北省推进新型城镇化工作要点》。为推进京津冀协同发展，落实京津冀协同发展国家战略，今年我省将加强与京津在规划、产业布局、生态环境建设、交通设施等方面对接。
按照工作要点，我省计划加快推进京津冀干线公路断头路、瓶颈路建设和京张铁路、京沈铁路、北京新机场等大型交通项目建设。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
