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存量住宅交易量激增 房地产市场遇拐点?

上海证券报   2015-06-27 10:43

[摘要] 近两个月来,一些城市二手房交易 活跃,二手房价格也有所上升。这是什么信号?是市场回光返照,还是城市居民为了优化家庭财富结构,主动降低不动产财富比例,或者另有隐情?在去库存化的进程还很艰难的时候,出现这种情况对房地产业的去库存有什么影响?对宏观经济与金融又有什么影响?值得研究。

近两个月来,一些城市二手房交易 活跃,二手房价格也有所上升。这是什么信号?是市场回光返照,还是城市居民为了优化家庭财富结构,主动降低不动产财富比例,或者另有隐情?在去库存化的进程还很艰难的时候,出现这种情况对房地产业的去库存有什么影响?对宏观经济与金融又有什么影响?值得研究。

近来,部分城市住宅成交量快速上升, 意愿有所抬头。然而,值得注意的是住宅交易回暖城市多出现存量住房交易激增状况,反映业主出售二手住房的意愿明显上升。

随着存量住房在市场交易中比重上升并成为市场交易主力,住宅市场供求博弈更趋复杂,并对房地产市场调控、纯商品住宅去库存、地方 土地出让收入、差别化住房信贷政策等产生深远影响。

资料显示,2005年,日本家庭非金融资产比重为46.4%,美国为43.4%,英国是63.6%,加拿大是51.1%。我国城镇居民家庭目前住宅等不动产财富占比大约在80%左右,与发达国家相比明显偏高。

住宅等不动产不易变现,不动产财富配置比例过高,导致我国家庭财富流动性明显不足。从财富风险、安全与流动性综合考虑,我国普通家庭客观上需要增加金融 资产比重,改善财富流动性状况,降低资产变现风险。

与股票资产相比,住宅不动产流动性程度较低,且未来价格涨幅空间狭小,还要承担丧失其他 获益的机会成本,也在一定程度影响到 性住宅需求的恢复。

存量住宅交易激增是当前楼市运行突出特点

1.今年以来 稳定住房消费政策综述

房地产业是国民经济重要行业。2013年四季度以来,我国房地产市场出现自发调整,房地产开发 、商品房销售面积等市场主要运行指标持续回落,严重拖累宏观经济增长表现,增加宏观经济下行压力。为缓和市场调整,并为宏观经济稳定增长提供有效缓冲,国务院《2015年 工作报告》在部署今年工作任务时提出,“支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”

今年3月份, 有关部委集中出台系列稳定住房消费政策。3月25日,国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提出包括合理安排用地规模、优化住房供应套型、统筹保障性安居工程建设及加强监督等四条具体措施。

3月30日,财政部与国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,将个人转让住房的营业税免征期限由5年缩短至2年。同日,中国人民银行会同住房城乡建设部、银监会出台《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房贷款首付比低降至四成,降低公积金贷款首付比,以支持改善性和刚性住房需求。

2.当前存量住宅交易运行特点

应该看到, 稳定住房消费政策从土地供应源头调节入手,涉及土地供求关系调整、住房交易环节税收及金融政策支持,对市场预期影响巨大。 是其中住房交易营业税收免征期限由5年缩短至2年,对存量住房交易是重大利好。同时,差别化住房信贷政策降低了改善性住房需求的首付比,对促成存量住房交易也有明显推动作用。今年4月份以来,楼市回暖城市多出现存量住房交易激增的情况。

一是新政实施后存量住房交易激增。

据专业人士分析,北京(楼盘)目前营业税税率5.5%,新政前3年内过户价格200万的二手房营业税高达11万,新政后将减免,由此可能带动二手房交易量上涨超过15%。楼市新政后存量住房的表现也印证了上述观点。2015年4月,北京二手住宅网签达17191套,创出近25个月以来新高;广州(楼盘) 六区二手住宅交易由市场中介促成的新增放盘面积和签约面积环比分别飙升106.75%和88.14%;成都二手住房成交环比增长33%;温州(楼盘)市区二手住宅交易量环比上涨超过50%。

二是存量住房交易量明显超过新房

据相关机构统计数据,2015年5月,剔除保障房和自住房后的北京纯商品住宅共成交6064套,环比4月增长33%。而二手住宅签约网签量为16627套,同比增长1.4倍,是新房成交套数的2.74倍。5月份,深圳(楼盘)新房成交6071套,环比4月增加近五成,而二手房成交13378套,环比增长28%,是新房成交套数的2.2倍。

5月上海(楼盘)市二手房成交量达到3.88万套,环比上涨1.6%,同比上涨1.57倍,是“3·30”新政后上海市二手房市场连续第二个月维持在3.5万套以上的高位水平,并再度刷新上海历史次高点,仅次于2013年3月政策末班车导致的7.05万套的意外高点。这些情况表明,存量住房已经构成住宅市场交易主力,将对未来楼市运行方向产生巨大影响。

三是二手住房交易价格上涨动力整体不足。

据国家统计局公开发布数据,2015年4月份,70个大中城市中二手住宅价格环比上涨的城市有28个,环比上月增加16个。其中,北京、上海、广州、深圳等4个一线城市二手房价格环比上涨,高涨幅为2.4%;少数二线城市房价出现上涨,绝大部分三线城市房价仍然下降。

据观察,一线城市二手住宅交易区位向核心区域集中,营业税免征期限调整后,业主向下调价空间增大,虽然交易价格比挂牌价格有所回落,但因为交易区域发生较大变化且交易价格仍在高位,导致二手住宅交易均价与前期相比有较为明显上涨。

3.存量住房业主变现意愿显著增强

一是我国住宅供求关系已经跨越短缺时代。

1998年住房制度改革启动到2013年上半年,持续火热的房地产市场开发建设已经极大地改善了城镇居民住房状况。2012年末,城镇居民人均住房面积32.9平方米,已经超过部分发达国家水平,完全能够满足居住需求。在我国土地资源稀缺的国情下,也不适宜提倡浪费型住房消费。

二是房地产市场拐点或已形成。

人口因素始终是左右房地产市场运行方向的主要因素。随着我国老龄化进程的加速,房地产市场发展的人口红利逐渐消失,市场拐点或难避免。据有关机构研究,我国人口结构已经发生趋势性变化。1990年后出生的人口总数比1980后出生的人口总数下降了23%,2000后出生的人口总数又比1990后出生的人口总数缩减16%,反映出我国人口增长见顶回落的趋势性变化。

传统上分析,25岁至49岁是商品住宅购房人口主力,根据我国人口演变特征推算,购房主力人口将在2015年达到峰值,并将从2018年开始趋势性下降。1980年左右我国计划生育政策的严厉实施,使得当前我国住宅需求结构出现趋势性变化特征,导致较为严重的结构性短缺问题。简单测算,十年后普通夫妇可能拥有六套房产,未来住宅市场供过于求看起来很难避免。这也就是当前媒体所谓的楼市“明日危机”。

三是住宅 价值趋降。

住宅 价值主要基于 和变现能力。住宅 有两个指标可以参考:一个是住宅预期涨幅,也就是卖出获利。过去我国城镇住宅供不应求,价格涨幅巨大,十年内多数城市住宅价格实现了大约5-6倍的涨幅;另一个是租金 。主要是业主持有物业用于出租得到的报酬。过去,我国住宅租金 很低,但因为住宅价格涨幅巨大, 投机性住宅需求旺盛。

从目前我国经济社会面分析,住宅 价值已经发生趋势性逆转。由于住宅向中高收入人群分配过度集中,不仅降低了住宅变现能力,而且还缩减住宅价格涨幅空间。在主要面向中低收入人群的住房租赁市场,住宅租金上涨面临天花顶,导致住房租金率明显偏低。

四是家庭财富配置结构调整。

1998年住宅制度改革,在满足居民不断增长居住需求同时,也实现了货币财富向实物不动产转移的过程。在居民家庭财富结构方面我国还没有建立 准确的统计制度。以城镇普通居民家庭为例,直观反映我国住宅不动产财富比重大约在80%左右。住宅不动产不易变现,而住宅不动产财富配置比例过高,将使我国家庭财富流动性存在明显不足。

发达国家家庭非金融资产比重明显低于我国。2005年,日本家庭非金融资产比重为46.4%,美国为43.4%,英国是63.6%,加拿大是51.1%。从财富风险、安全与流动性综合考虑,我国普通家庭客观上需要增加金融 资产比重,改善财富流动性状况,降低资产变现风险。房地产 作为家庭财富 的吸引力正在下降,利率市场化和理财产品的蓬勃发展、资本账户的逐渐开放增加了居民 渠道。金融市场储蓄存款搬家、存款同业化和理财产品热销,已经反映出我国居民家庭财富配置多元化趋势。去年以来我国股市出现明显上涨并非偶然,也是居民家庭财富配置优化的结果。

五是股票市场涨幅巨大。

去年下半年以来,我国股票市场涨幅巨大。股票市场绝大多数股票涨幅翻番,部分股票价格涨幅超过10倍以上。在股票市场财富效应的带动下,前段时间卖房炒股的情况明显增多,反映出股票市场持续交易活跃对房地产市场交易的重大影响,对部分拥有闲置住房的业主具有强烈诱惑力。

六是 性住房变现。

投机性住房需求是过去我国房地产交易的重要组成部分。 是在房价快速上涨期间, 投机性购房需求发挥重要推动作用。过去十年间国家出台多次房地产调控政策,包括住房限购、住房限贷政策的出台,也主要是针对 投机性住房需求。随着房地产市场预期发生逆转,过去房价快速上涨期间购入的住宅客观上存在变现压力。在税收及金融政策刺激下, 投机性住房需求变现意愿显著增强。

存量住房激增对房地产市场及金融的影响

存量住房交易激增,是当前住宅市场运行突出特征,不仅对房地产调控政策产生深远影响,使得住宅市场的可控性变差,而且也将对新房去库存、房地产开发、土地出让及住房信贷业务产生重要影响,值得高度关注。

1.房地产市场不可控性增加

房地产市场调控基础在于对市场供求关系的调节和引导。但存量住房交易激增,使得当前我国住宅市场供给总量急剧扩张,并引发市场供求关系剧烈调整,导致房地产市场不可控性显著增加。

应该看到,存量住房供应存在不确定性,主要基于个体微观经济决策。贷款利率、住房交易价格、租金水平、 渠道拓宽等等,都对存量住房供应有影响。楼市新政以来存量住房交易激增,反映出存量住房入市意愿的显著增强,这不仅有改善性需求下的住房置换推动,而且也有 性住房变现的内在动力。目前,我国城镇居民人均居住面积已经超过32.9平方米,存量住房规模巨大,且相当部分家庭拥有二套以上住房,构成住宅市场潜在巨大供给。

房地产市场不可控性增加,将对 房地产调控提出巨大挑战。

一是房地产市场趋势性判断更加困难。

房地产调控必须要对市场趋势进行判断。过去,在新房交易占主导市场, 只需考虑新房供应,也能准确把握新房供应节奏。现在,存量住房加入市场供应,市场供应总量难以估量,而市场需求也无法估计,使得房地产市场趋势判断更加困难。

二是房地产调控要着眼于住宅市场整体运行。

政策对住宅市场各细分市场存在不同程度影响。着眼于新房去库存房地产调控政策措施,必须要考虑到存量住房供应增加的影响。

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