[摘要] 近两个月来，一些城市二手房交易 活跃，二手房价格也有所上升。这是什么信号？是市场回光返照，还是城市居民为了优化家庭财富结构，主动降低不动产财富比例，或者另有隐情？在去库存化的进程还很艰难的时候，出现这种情况对房地产业的去库存有什么影响？对宏观经济与金融又有什么影响？值得研究。
三是房地产政策调控难度增加。
存量住房供应节奏和规模的不可控性，极大地增加了地方 房地产市场调控难度，市场自身运行与房地产调控政策的共振和抵消作用将比以往显著增强。
存量住房交易激增反映出住宅市场供应主体多元化趋势的进一步发展。过去，我国住宅一级市场过于发达，住宅市场供不应求，使得存量住房市场在市场交易中比重不占主导。现在，随着我国住宅供求关系的深刻演化，住宅短缺已经结束，存量住房在市场交易中比重上升并占据主导，将对纯商品住宅去库存产生深远影响。
截至2015年4月末，商品房待售面积65681万平方米，比3月末增加682万平方米。2015年1-4月，住宅施工面积418479万平方米，同比增长3.2%，未来一年左右将形成实物住宅供应。在新房住宅库存不断上升同时，存量住房加入市场供应，将严重影响到新房住宅去库存化进程。值得注意的是，当前新房市场交易中，部分需求来自住房置换，即出售存量住房后转而购买新房。显而易见，这部分需求可持续性仍然存在问题。
3.存量住房交易激增将影响到房地产开发企业经营策略
过去，房地产开发企业竞争源自业内竞争。获得具备发展前景地块、建造高品质住宅、降低业务运营成本，是房地产开发企业主要经营策略。但随着相同区位存量住房供应的加入，房地产开发企业必须要考虑到这部分需求对市场供求关系的影响。除非房地产开发企业建造的住宅明显好于同区位存量住房，同时在价格上具备竞争 ，否则将面临存量住房供应的重大挑战。
由此可简单推论，房地产开发企业拿地必须要考虑所在区位存量住房供应的可能性和规模。因为住宅供应已经不稀缺，那么高价拿地有可能会面临建成后难以去库存问题。现在部分一线城市再次出现“面粉贵过面包”情况，实际经营风险很大。
从数据看，2015年1-4月，北京市住宅新开工面积同比下降19.6%；东部地区房地产开发 同比增长6.6%，增速比1-3月份回落2.9个百分点，也在一定程度上反映出房地产开发企业开发意愿的下降。市场交易风格改变将对地方 土地出让政策产生影响，包括用地计划供应、规模和收入等。总而言之，房地产市场参与主体必须要充分考虑存量住房交易供应对市场的全局影响，并加以积极应对。
住宅市场交易结构重大变化，不可避免引发住房信贷结构调整。考虑到存量住房交易将左右住宅市场运行，商业银行个人住房贷款中二手房贷款需求将明显增加。同时，住宅市场供应结构逆转，供求关系将会急剧调整，将对房地产开发企业的资金流产生重要影响。商业银行对房地产开发企业的信贷支持或更趋谨慎，对于盲目高价拿地的项目贷款，有可能会采取谨慎介入政策。
此外，由于存量住房加入供应后，社会住房供应总量扩大，将会显著加剧新房去库存压力，部分中小型房地产开发企业资金面将承受更大压力，或引发商业银行住房信贷资产质量劣变。受宏观经济下行影响，我国商业银行资产质量明显承压。截至2015年一季度末，我国商业银行不良贷款率为1.39%，不良贷款余额已经连续十四个季度上升。据东方资产管理公司发布《2014：中国金融不良资产市场调查报告》，房地产贷款质量恶化是当前商业银行不良贷款余额上升的重要原因之一。
当前楼市回暖持续性仍需继续观察
应该看到，当前我国房地产政策刺激作用的基本面已发生重大变化。在住宅供不应求时期，即使国家采取多种限制措施，也无法抑制市场需求集中快速释放。但考虑到当前住宅库存压力总体较大，政策刺激能否有效激发住宅市场需求释放存在不确定性。
是当前楼市回暖的短期特征较为明显，主要是过去需求积累集中释放的结果。自2013年四季度以来，基于市场力量我国房地产市场出现自发调整。2014年，商品住宅销售面积同比下降9.1%。当年北京商品住宅销售面积同比下降16.3%，上海市新建住宅销售面积同比下降12.5%，二线、三线城市销售面积整体回落幅度更大。在市场交易萎靡和运行方向尚未明朗情况下，住宅需求释放速度放缓，相当部分购房群体观望市场表现并推迟决策。在系列稳定住房消费政策刺激下，今年3月份以来部分城市住宅市场成交量激增，需求积累集中释放是主要原因。
值得注意的是，随着我国住宅需求收入中枢下移，中低收入人群和夹心层构成潜在需求群体，市场有效购买能力呈下降趋势。当前部分城市住宅价格环比上涨，虽有助于刺激改善性住宅需求和刚性住宅需求加快入市，但考虑到市场需求总量已基本稳定，需求集中超前释放，后续需求必然萎缩，加上价格上涨对需求的抑制作用，不可避免影响到政策刺激效果。
不管承认与否，住宅市场人气凝聚离不开 性住宅需求的积极广泛参与。在当前股票市场交投极为活跃情况下，住宅 性需求难以实质性启动，反而还利用二手住宅交易政策优惠环境进行高位套现。与股票资产相比，住宅不动产流动性程度较低，且未来价格涨幅空间狭小，还要承担丧失其他 获益的机会成本，也在一定程度影响到 性住宅需求的恢复。虽然5月11日起的人民币存贷款基准利率下调0.25个百分点，对业已出现回暖迹象的楼市形成一定支撑，但市场实际利率仍在高位运行，住宅不动产定价条件改善状况还需进一步观察。
如何应对住宅市场复杂化趋势
一是从土地源头调节住宅市场供应。
随着楼市交易回暖态势的进一步形成，地方 卖地动力增强。但考虑到住宅市场依然面临高库存问题，且存量住房加入市场供应，需要地方 有意控制土地供应节奏，打消房地产开发企业去库存顾虑，促使市场交易平稳运行。
二是多方面支持中低收入人群住房需求。
住房需求是人类基本权利，地方 有义务为中低收入人群提供保障性住房和购房补贴，缓解他们购房压力。完善中低收入人群公积金贷款政策，通过有效制度设计，既能提高中低收入人群贷款能力，又要减轻其还款负担，同时还能防范道德风险。
三是引导房地产开发企业适度 以促进需求释放。
随着楼市交易回暖，部分房地产开发企业 动力增强。但 能否有效刺激需求进一步释放，值得高度怀疑。考虑到市场主流需求已经转向中低收入人群，房价对需求的抑制作用将会增加。就目前宏观经济基本面看，只有通过降低价格促销，加快新房去库存以回笼资金，才是切实可行的策略。
四是加强房地产贷款质量管理。
一方面要引导金融机构对房地产项目风险进行全面排查及评估，对有较大风险隐患项目实施严格 ，提高市场准入门槛。对资金链存在问题的项目考虑一揽子处置方案，根据项目不同情况，通过流动性注入、资产重组、破产重整等方式化解项目风险。
另一方面也要做好个人住房贷款风险控制，防止形成中国式的“次贷风险”。还要加强影子银行体系房地产融资风险排查，及时做好风险处置与应对，减少影子银行风险向正规金融领域传导与扩散。
牛刀称房价即将下跌3倍 2015房价即将 20城市
北京二手房市场出现降温现象，一个月内单套二手房 20万元不新鲜。韩世同说，房价大跌属于一种必然现象。物极必反,面对这种规律性的东西,我们要有所防范。韩世同认为，未来房价往下走的概率比往上行的概率大很多，往上的空间几乎快没有了，往下的空间是 巨大的，因为房价已经处在历史高位了，包括一二三四线的城市。
虽然我们现在还难以判断 言论的准确性。但近房价涨幅减缓和下跌的声音不绝于耳是不争的事实。对房地产形势的估计，大家观点不一样，不外乎两种看法：悲观的，认为泡沫 严重，早晚要破灭，破灭会崩盘。那么，下面就来看看该降房价的城市大盘点。
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