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土拍过后保定楼面价超4千 业内:房价至少要1.4万

房天下  2016-08-08 07:01

[摘要] 经测算，2016-024地块的楼面价已高达4251元/㎡，有业内人士分析，加上回购成本、建安成本、其他综合成本，结合保定目前房价水平，一旦该地块的项目建成面世，毛坯价预估要卖到14000元/㎡以上。

一周内，保定3宗地块连续两次熔断，万科、碧桂园、K2与保定本土房企厮杀，上演了一出“虐”土拍大戏。8月2日，三宗热门地块再次开拍便遭到目标房企的哄抢。2016-024地块，汇博地产一锤加价3.7亿被叫停；2016-026地块，海口中都报价4.2亿被叫停；2016-027地块，中民信诚直接叫价6.6亿再次被叫停。

至此，2016-024、2016-027地块均已刷新2016住宅地王，2016-024地块更是刷新了保定住宅地块楼面地价，经测算，2016-024地块的楼面价已高达4251元/㎡。

什么是楼面价？楼面价和房价什么关系？

楼面价表明了该项目在销售时单位面积售价中所包含的土地成本，它也会作为商品房终售价的参考标准之一。除了楼面价，商品房的“成本价”通常还包含建安成本、销售成本、税费、营销管理费、企业运营成本等多项费用。除了成本外，对房价起到重要作用的还有供需关系、经济发展水平等，本文暂不多论。

尽管房价成本是个揭不开的谜，但不得不承认，楼面价是这个成本之谜的关键。

如果只是简单的推算一下房价，我们可以借助一般的经验数据。从经验上讲，土地价格（可以理解为楼面价）一般占房屋售价的30%-40%，如果某宗地涉及拆迁，或是其他运营成本，成本价或将更高。有业内人士表示，以楼面价1500元/平米为例，一般情况下，保定的楼盘“成本价”需每平米再加2500元/平左右，合算下来，楼盘成本价约在4000元/平米。

楼面价4251元/㎡，房价要卖到多少？

8.02土拍住宅高楼面价已达4251元/㎡，这意味着什么呢？我们先了解下近年保定出让的几宗地王及各区域楼面价情况。

从表格中我们可以看到，保定楼面价基本徘徊在1、2千左右。不过，也有特殊情况。2013年拍出的住宅地王，楼面价3571元/㎡，也就是目前的国宅华府，目前的参考房价为12000；2016年拍出的住宅地王，楼面价3491元/㎡，目前市场放风价也早已过万。除去地王，与2016-024地块相邻的地块（也就是目前的未来花郡项目），此前拍出的楼面价位分别为1795元/㎡,1835元/㎡，与8月2日2016-024地块拍出的楼面价相差一倍还多。

楼面价出炉后，有人吐槽：保定房价刚刚进入1.0时代，就要突破2.0的节奏吗？更有业内人士分析，加上回购成本、建安成本、其他综合成本，结合保定目前房价水平，一旦该地块的项目建成面世，毛坯价预估要卖到14000元/㎡以上。

保定土拍高溢价 房价将进入2.0时代？

更可怕的是，土拍仍在继续，地价还要上涨。8月2日的土拍并未宣告结束，三宗地块报价均超过当日起拍价的20%被政府叫停，待各家开发商补交保证金后于8月5日再次开拍。

对于这两次土拍溢价率较高的现象，保定某楼盘项目总经理称，这与保定土地市场供应量过少有关系，同时也与京津冀协同发展政策有关。他透露，很多开发商看好保定市场，除以上开发商（万科、碧桂园、K2）外，融创等一线开发商也一致看好保定市场。

保定的房价似乎受市场热度的影响更大，一线房企现身保定拿地似乎更印证了一些人对保定市场的良好预期。但是楼面价的上涨无疑会加大开发商的投资成本，加之目前保定市场因素影响，保定房价继续上涨大势已定。

打造京津冀城市群，京津保先行，由于对京津冀城市集群有良好的市场预期，目前的保定楼市对于一线房企而言，还属于价值洼地，有很大利润。不过，随着保定新地王频出，楼价会继续飞涨，买单的终还是咱们保定的老百姓。

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